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FAQ - Ripartizione spese del tetto

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Quali condomini devono partecipare alle spese di manutenzione del tetto?


Normalmente il tetto e tutte le sue componenti per lo scarico delle acque sono di proprietà comune dei condomini, a norma dell'art. 1117 cod. civ.: pertanto la ripartizione delle spese di riparazione di tutto il complesso di opere e manufatti che lo compongono e lo sostengono va fatta fra tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di comproprietà, salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente (Cass., sent. n. 11423 del 27.11.1990), e senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 cod. civ. (Cass., sent. n. 5064 del 29.4.1993). 

Se il tetto non copre tutte indistintamente le proprierà esclusive del condominio, la ripartizione delle spese dovrà farsi tenendo conto soltanto dei millesimi dei condomini le cui proprietà sono coperte dal tetto, cioè comprese nella proiezione verso il basso dei limiti del tetto stesso (Trib. milano, sent. 31.3.1966, Cass. sent. n. 1923 del 6.6.1973 e App. Milano, sent. 17.1.1992). Ciò vale anche nel caso di autorimesse esterne all'edificio condominiale.

Tale principio non trova applicazione, quando per caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio risulti che tutti i condomini siano interessati alla ripartizione del relativo tetto, in quanto tutti i condomini debbono concorrere alle spese di ripartizione del coperto di altro corpo di fabbrica facente parte del condominio quando vi si trovano un portico, un atrio ed un tratto di scala di accesso alle proprietà esclusive di tutti i condomini, oltre che vani e cantine aggregati ad appartamenti collocati in altri corpi di fabbrica.

Non deve partecipare alla spesa di riparazione del tetto il condomino la cui proprietà esclusiva non si trova nella proiezione verso il basso del tetto stesso (Trib. Milano 31.3.1966).

Se la riparazione riguarda una costruzione accessoria all'edificio, come ad esempio box o magazzini ad un solo piano, ciascun condomino dovrà sopportare per intero la parte di spesa corrispondente alla porzione di tetto che protegge la sua proprietà.

Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante.

La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse sotto al corpo principale del fabbricato,  i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo. 

Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto delle autorimesse, il cui proprietario (l'intero condominio) è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprietà sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni - aart. 1117 e art. 1123 del C.C.

Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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