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FAQ - Ripartizione spese balconi

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Come si ripartiscono le spese per la ristrutturazione dei balconi?


Per giurisprudenza ormai unanime ed inalterata, si deve fare una netta distinzione fra i balconi aggettanti ed a castello.

 

Balcone a castello: definizione

Piccola loggia a filo facciata racchiusa fra due pareti laterali intimamente legata all’unità principale.

 

Pertinenza: in coesistenza del proprietario superiore e inferiore: nella misura di ½ per ciascuno.

 

Con sentenza n. 14576 del 3G.07.2004 la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti ed ha affermato che essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e quindi appartengono esclusivamente al proprietario di quest'ultima.

E' stato precisato anche che per l'intera soletta che funge da copertura al balcone sottostante, trattandosi di sostegno non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti, non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti e quindi neppure di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

A sostegno di quanto sopra esposto va ricordato quanto sancito dall'art. 1125 del Codice Civile che impone ad entrambi i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante di un edificio condominiale, le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai anche le spese per la 'manutenzione della piattaforma o soletta dei balconi; con la conseguenza che dopo che è stata provata l'infiltrazione di acqua dal piano sovrastante ed i conseguenti danni alla facciata inferiore del balcone, ai bordi esterni della soletta, con distacco di parti di intonaco o cemento e del pericolo che ne deriva per le proprietà sottostanti, il proprietario del piano sottostante può pretendere il risarcimento dal proprietario del piano sovrastante (Cassazione n. 283 del 16.01.1987),

Chiarito quanto sopra ritengo opportuno pure chiarire quali siano le spese che possono ricadere sull'intero condominio.

Dette spese riguardano gli elementi decorativi del balconevedi stabili in centro storicorifiniture ornamentali che costituiscono un prolungamento della facciata e che hanno una funzione estetica di grande valore, accrescendo pertanto il pregio architettonico dell'intero stabile – vedi ad esempio pilastrini con fregi – mensole decorative – rivestimenti in mosaico che costituiscono un prolungamento del marcapiano della facciata o dell'intera facciata.

Infine ritengo opportuno segnalare che le riparazioni o ristrutturazioni dei balconi in aggetto avvengono solo ed esclusivamente per iniziativa del singolo proprietario o con l'autorizzazione del singolo, non potendo l'assemblea deliberare sulle proprietà dei singoli condomini.

Infatti in qualsiasi momento il singolo potrebbe rifiutarsi di eseguire i lavori indebitamente deliberati dall'assemblea la quale sarebbe nulla e non annullabile, avendo questa deliberato sul patrimonio del singolo.

Vedasi sentenza cassazione 30.07.2004 n° 14576 e n° 1784 del 2007 - 21199 del 2005

Ne consegue che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario sovrastante.

Cassazione Civile, Sezione II, 17/07/2007 N° 15913.

Secondo la sentenza di Cassazione  03.08.1990  n° 7831, Sez. II,  la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale  dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da un'ordinanza comunale per ragioni di urgenza.

Inoltre la Cassazione,  con sentenza n° 1361 del 18.03.1989, ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze.  Analoga, per i parapetti, la sentenza n. 11296 del Tribunale di Milano del 23.11.1987.

A sua volta, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12843 del 1985 (e nello stesso senso la sentenza 13.12.1991 del Tribunale di Napoli), ha sostenuto una tesi ancora più ampia di quella del Tribunale di Milano: sono a carico di tutti i condomini le spese relative agli elementi (dei balconi) a vista di facciata e a carico del proprietario le spese relative ad elementi interni, non a vista esterna.

La Cassazione, con sentenza n. 7603  del  30.08.1994, ha affermato che in caso di lavori di restauro o manutenzione straordinaria della facciata  debbano essere inclusi anche  i lavori di rifacimento della parte esterna dei balconi che presentino elementi decorativi  o cromatici in armonia con la facciata del fabbricato dal quale sporgono.


Balcone  a castello 

DIMOSTRAZIONE GRAFICA 


 Balconi a castello: particolare

 

 

Balcone in aggetto:

DIMOSTRAZIONE GRAFICA 

 

Balcone in aggetto: Proprietà individuale.
Frontalino sporgente che segue il motivo del muro perimetrale: proprietà comune.

La Cassazione recentemente, sia con la sentenza n° 218 del 5/01/2011 sezione II, sia con sentenza n° 13.509/2012 ha di nuovo confermato il principio secondo cui i balconi aggettanti costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno o di necessaria copertura dell'edificio (come invece accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), non si possono considerare a servizio dei piani sovrapposti e quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani (art. 1125 del C.C.).

Ne consegue che il proprietario sottostante non può agganciare tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante, il quale rimane proprietario dell'intera soletta, ne deve garantire l'integrità, deve provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria – art. 2051 del C.C. - con stuccature o altri lavori onde impedire infiltrazioni di acqua dal calpestio, dalla barriera di piantoni in ferro o dai bancalini esterni, responsabili di distacchi di intonaco o di cemento dai bordi esterni o nell'intradosso, per la mancata o cattiva impermeabilizzazione della soletta.

Fatte le suddette precisazioni, è bene porre termine a quelle false interpretazioni di comodo che ritengono di porre a carico dell'intero condominio la riparazione della soletta esterna della ringhiera come se si trattasse di un fregio ornamentale o di un proseguimento decorativo della facciata.

A questo punto occorre farsi la domanda : cosa c'entra il condominio se un condomino poco attento e poco diligente non esegue la manutenzione della sua proprietà? Perchè il condomino attento alla manutenzione deve farsi carico dell'incuria altrui?

Fatte le precisazioni di cui sopra e le dovute riflessioni, si ribadisce che ogni elemento esterno del balcone che abbia un valore decorativo ed architettonico ( pilastrini – balcone con parte esterna in muratura simile alla facciata – frontalino sporgente che segue il motivo del muro perimetrale – proseguimento della decorazione ) deve porsi a a carico dell'intero condominio.

 

BALCONE IN AGGETTO CON ELEMENTI DECORATIVI

La Cassazione torna sui balconi: gli elementi decorativi ne fanno una parte comune della facciata. La vicenda è originata da un condomino che si rivolge al tribunale di Arezzo, che respinge la domanda, impugnando la delibera assembleare nella parte in cui ha messo a suo carico parte del costo dei lavori di restauro delle strutture aggettanti all'esterno delle facciate. Tali facciate, a dire dell'attore, erano di proprietà esclusiva (con le ovvie conseguenze in punto imputazione delle spese) degli alloggi del primo e secondo piano, sui quali il ricorrente, che possedeva il pianoterra, non aveva “uso né utilità”. La Corte d' Appello, a sua volta, respingeva il gravame proposto dal condominio soccombente rilevando come criterio di ripartizione delle spese adottato dall'assemblea “appare conforme ai principi affermati materia della giurisprudenza in relazione ai rivestimenti e dagli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore dei balconi aggettanti”. Avverso tale decisione proponeva ricorso in Cassazione il condomino (nuovamente) soccombente: sostenendo in poche parole che i balconi e le terrazze, costituiscono una sorta di prolungamento dell'appartamento dal quale si propendono, e quindi non possono considerarsi bene di proprietà comune bensì esclusiva dei proprietari degli appartamenti ai quali accedono. Nel respingere (quindi per la terza volta) le ragioni fatte valere dal condominio ricorrente, la Cassazione (Sentenza numero 10209 del 19 maggio 2015, sezione seconda) aveva modo di ricordare i principi già chiaramente espressi in altre sentenze, e cioè che per quanto i balconi aggettanti siano effettivamente di proprietà dei singoli condominii che vi accedono dal proprio appartamento, devono viceversa considerarsi di proprietà comune di tutti condomini (anche di quelli che come nel caso esaminato risiedono a pian terreno) “i rivestimenti gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a rendere esteticamente gradevole”. Il principio, in altre parole, è quello notissimo del valore estetico della facciata: che quando è presente fa sì che si parli di un bene di tutto il condominio (essendo un elemento dei quali tutti i condomini traggono vantaggio) con la ovvia conseguenza che le spese per la relativa manutenzione andranno (appunto) ripartite fra tutti i condomini e non saranno di esclusivo onere dei singoli proprietari muniti di balcone. Una volta accattato nel corso del giudizio oggetto di commento, in altre parole, che effettivamente la facciata in questione aveva un suo particolare valore estetico, la Corte di Cassazione ha ritenuto corretto la decisione dei giudici di merito di considerare valida la delibera assembleare che aveva operato tenendo conto, in punto spese, della proprietà comune tra tutti i condomini della facciata (o per meglio dire “delle strutture aggettanti all'esterno della facciata”).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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