Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2014-08-16 | RISTRUTTURAZIONE DI UNA TERRAZZA A LIVELLO POSTA A COPERTURA DI UN SINGOLO GARAGE: SUDDIVISIONE DELLA SPESA

L’appartamento ove abito è situato al primo piano e comprende una terrazza a livello che funge da copertura ad un garage di proprietà di altro condomino.
A causa di gravi infiltrazioni di acqua con danni all’autorimessa di cui sopra occorre ristrutturare completamente la mia terrazza.
Il condomino proprietario del garage sostiene che la spesa che si andrà a sostenere è da dividersi tra entrambi i proprietari al 50%.
Detta affermazione mi ha sorpreso perché ritenevo mio obbligo pagare soltanto 1/3 della spesa complessiva.
Le sarei grato di un Suo parere.
Rimango in attesa e saluto cordialmente.
Giusti Giuseppe

RISPOSTA

I dubbi del lettore sono esatti.

Infatti l’argomento delle terrazze a livello è già stato commentato con altro mio parere nell’articolo pubblicato sulla rivista ABITARE nel Dicembre 2008 e Marzo 2009, anche se la richiesta del lettore tratta un argomento particolare e non generalizzato.

La spesa di ristrutturazione della terrazza a livello è regolamentata dall’art. 1126 del c.c. che prevede la ripartizione della spesa in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’ uso esclusivo,  restando gli altri 2/3 della stessa spesa a carico dei proprietari sottostanti ai quali la terrazza a livello serve da copertura.

Detto principio non viene meno anche se la terrazza a livello copre un solo locale come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione nr. 11029 seconda sezione del 15/07/2003.        

Specificando tuttavia che ai 2/3 di spesa dovranno partecipare tutti i condomini (sempre con la esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto  della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell’intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che  comunque la terrazza assolve.

Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell’edificio.

Spero di aver esaudito la richiesta del lettore e porgo distinti saluti.

Rammento tuttavia che maggiori chiarimenti possono essere richiesti all’associazione.                                                                                                       

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | MANUTENZIONE TERRAZZA A LIVELLO

L’appartamento ove abito è sovrastato in gran parte da una terrazza a livello di proprietà di un condomino posto al 5° piano.
Detta terrazza da tempo arreca danni al mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua.
L’amministratore del condominio, da me interpellato, mi ha risposto che la responsabilità è del proprietario della terrazza sovrastante e pertanto solo lui è tenuto ad interessarsi del problema e non il condominio.
Avendo dei dubbi circa l’esattezza della risposta, gradirei un Suo parere.
Ringrazio e porgo distinti saluti.
Gentilini Franco

RISPOSTA

Indubbiamente il lettore ha ragione, la terrazza a livello svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di detta terrazza.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IMPIANTI TELEVISIVI

Gli impianti televisivi del condominio ove abito sono autonomi ma per problemi tecnici non riesco a ricevere tutti i canali televisivi nazionali.
Per ottenere ciò dovrei spostare la mia antenna su una terrazza di un altro condomino.
Il condomino confinante al quale mi sono rivolto mi ha negato il permesso di utilizzare la sua terrazza.
Mi è stato riferito che detto diniego è in contrasto con la giurisprudenza.
Le sarei grato di un Suo parere e in attesa porgo distinti saluti.
Polato Gino

RISPOSTA

Il lettore ha ragione, la Cassazione con sentenza n. 9427 del 21/04/2009 sezione seconda ha confermato il d.lgs n. 259 del 2003.

Qualora sia accertata l’impossibilità dell’utente di ricevere i segnali radiotelevisivi utilizzando spazi propri egli può collocare nell’altrui proprietà l’antenna televisiva.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | DANNO A TUBAZIONE PRIVATA E RIMBORSO ASSICURATIVO

L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione del riscaldamento centrale posto sotto al pavimento del mio appartamento, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando che trattasi di un guasto privato.
E’ nel giusto l’amministratore?
Gradirei una risposta.
Vannini Pietro

RISPOSTA

Il comportamento del suo amministratore è assai bizzarro.

Non solo è tenuto a seguire la pratica assicurativa fino al compimento positivo, ma anche quello di adoperarsi, eventualmente coadiuvato da tecnici ed artigiani di propria fiducia, per la ricerca ed il ripristino del danno perché in definitiva trattasi di un impianto centralizzato.

Distinti Saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | SFOGHI DEI FUMI DI CALDAIA PRIVATA

Nel condominio ove io abito sono stati ristrutturati al piano terra 2 appartamenti compreso l’impianto di riscaldamento e produzione acqua calda. Per motivi tecnici sono stati creati gli sfoghi dei fumi delle caldaie in parete esterna, sottostanti al mio appartamento.
Siccome dagli stessi fuoriesce un nocivo se non letale monossido di carbonio, Le chiedo se tali installazioni sono regolamentari oppure se tali sfoghi dovrebbero essere collegati a tubi con sbocco sopra all’edificio.
Ringrazio per la risposta.
Giorgi Romano

RISPOSTA

A norma del DPR 412/93 tutti gli sfoghi delle caldaie debbono essere portati sopra la cornice di gronda tramite canna fumaria.
In caso contrario può essere inoltrato esposto presso l’Ausl per inquinamento ambientale.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo cordiali saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | RUMORI MOLESTI

Abito al piano terra in un piccolo condominio composto da 8 appartamenti e l’appartamento sovrastante al mio è stato affittato recentemente ad una famiglia che non ha il senso del rispetto altrui.
Infatti giorno e notte tarda fanno uso di apparecchi sonori con l’ascolto di musica ad alto volume disturbando l’intero caseggiato.
Sono a chiedere a voi qual è il limite massimo di rumorosità tollerabile.
Aspetto una risposta e ringrazio.
Sig. Ferrini Giovanni

RISPOSTA

In tema di immissioni sonore, dovendosi valutare il criterio della normale tollerabilità in termini relativi e non assoluti, occorre tenere conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e procedere ad un confronto tra le immissioni moleste e la cosiddetta rumorosità di fondo della zona ovvero quel complesso di suono di origine  varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s’innestano di volta in volta i rumori più intensi prodotti da voci, veicoli eccetera. Non può essere dunque indicato un limite astratto.
Cordiali Saluti

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | OBBLIGATORIETA’ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Abito in un condominio composto da otto appartamenti e alcuni condomini vorrebbero fare a meno dell’amministratore dando corso ad un’amministrazione autonoma interna.
Mi rivolgo a Lei per chiedere se ciò è possibile e cosa si deve fare.
La ringrazio della risposta che mi vorrà dare e porgo distinti saluti.
Ferri Giavanna

RISPOSTA

La riforma del condominio entrata in vigore il 18.06.2013 ha elevato l’obbligo della nomina di un amministratore negli stabili da 4 ad 8 condomini.

Pertanto il condominio ove abita può fare a meno dell’obbligo dell’amministratore.

Tuttavia dovrà procedere per ordine e cioè, come prima cosa dovrà fare la revoca dell’incarico dell’attuale amministratore e contestualmente nominare il rappresentante del condominio il quale avrà tutte le responsabilità dell’amministratore revocato e cioè sarà responsabile delle operazioni di versamento o di pagamenti che transitano sul c/c bancario intestato al condominio.

Dovrà avere cura di rinnovare ogni autorizzazione in scadenza, di valutare la congruità della polizza assicurativa ed in genere compiere ogni operazione necessaria obbligatoria per la continuità della vita condominiale.

Sperando di essere stato esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | NOMINA O CONFERMA DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore del condominio ove abito, facendo rimessa della convocazione dell’assemblea per l’ approvazione del rendiconto passato e l’approvazione del preventivo dell’esercizio prossimo già inviato da 2 mesi, ha omesso di mettere all’ordine del giorno il solito punto “nomina o conferma dell’amministratore”
L’amministratore da me interpellato mi ha soltanto detto che la riforma ha modificato le modalità della nomina dell’amministratore.
Mi rivolgo a Lei per avere delucidazioni in merito.
Ringrazio dell’attenzione e porgo distinti saluti.
Giusti Franco

RISPOSTA

L’amministratore del Suo condominio, anche se sarebbe stato opportuno darLe maggiori chiarimenti, ha ragione dicendo che la riforma ha modificato le modalità di nomina dell’amministratore.

Infatti nella prima  bozza della riforma era precisato che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse di due anni, poi successivamente è stato modificato introducendo la revoca della continuità dell’incarico.

Per evitare ciò l’amministratore prima della scadenza del suo mandato doveva convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore o della conferma.

Infatti il nuovo decimo comma dell’art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell’incarico, con la precisazione però che questo “si intende rinnovato per eguale durata” annuale, fatta salva l’eventuale revoca a opera dei condomini da assumersi con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo comma undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l’assemblea convocata per la revoca dell’incarico o per la ratifica delle dimissioni dell’amministratore, debba provvedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l’assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.

Se prima della modifica sopra enfatizzata l’incarico dell’amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. con la nuova versione non ci sarà  più bisogno di una conferma apposita dell’amministratore nell’incarico in precedenza ricevuto, il mandato si intenderà rinnovato per l’anno successivo. L’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato “nomina amministratore e suo emolumento” ma, eventualmente, la dicitura “revoca amministratore”: probabile anche che l’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell’introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell’incarico.

Viene meno dunque l’istituto della  prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l’amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

Questi sono i motivi per cui l’amministratore del condominio ove Ella abita non ha posto all’ordine del giorno la nomina o conferma dell’amministratore.

Spero di avere chiarito ogni suo dubbio e porgo distinti saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Riparto spese messa a norma cancello ingresso box garage

Nel nostro condominio esiste, inserito nei muri perimetrali, un cancello di accesso ai locali sotterranei dove sono presenti box garage. Ora, dietro prescrizione dei VVFF occorre modificare il cancello d’ingresso per adeguarlo alla normativa antincendio, dotandolo tra l’altro di un cancelletto munito di maniglione antipanico.
Come deve essere ripartita la spesa? Spetta ai soli proprietari dei box oppure coinvolge tutti i condomini come da tabella di proprietà? L’assemblea dopo accesa discussione ha stabilito che il 50% della spesa spetti ai proprietari dei box, il restante 50% suddiviso secondo tabella di proprietà. E’ corretto?
In attesa saluto distintamente.
Finelli Giuseppe

RISPOSTA

Ritengo che l’assemblea abbia deliberato in modo errato.

Infatti la spesa sostenuta per l’adeguamento delle parti comuni ai fini dell’ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno sostenute da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | QUOTE RELATIVE ALLA RISTRUTTURAZIONE DELL’ASCENSORE

Nel condominio ove abito è in corso la ristrutturazione dell’ascensore.
L’amministratore ha fatto richiesta delle singole quote di pertinenza facendo uso dei millesimi generali asserendo che trattasi di spese straordinarie.
Dato che nutro forti dubbi sulla esattezza della tesi dell’amministratore, vorrei il Vs. parere.
Ringrazio e porgo cordiali saluti.
Ferri Romano

RISPOSTA

Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
– vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | ASCENSORE: SPESE D’IMPIANTO PER INSTALLAZIONE POSTUMA

Siamo un gruppo di condomini che si sono accordati per la messa in opera dell’ascensore essendone il condominio attualmente sprovvisto.
L’amministratore al quale ci siamo rivolti ci ha comunicato che ciò non è possibile se non vi è il consenso unanime di tutti i condomini, dato che la cabina dell’ascensore occuperebbe una piccola porzione del cortile condominiale.
Tenuto conto che per alcuni di noi la messa in opera dell’ascensore significherebbe un miglioramento della vita quotidiana Le saremmo grati di un Suo parere in merito.
Ringraziamo e restiamo in attesa di una Sua gradita risposta.
Con distinti saluti

Odorici Francesco
Lolli Sandro
Lodi Mario

RISPOSTA

La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.

Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA.

L’installazione di un ascensore in un condominio da parte di uno o più condomini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile di separata utilizzazione purché sia garantito  il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.

 Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera dell’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera.

In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo distinti saluti, precisando che ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Installazione telecamera e privacy

Per motivi di sicurezza ho installato sul pianerottolo di accesso al mio appartamento posto in un condominio, una telecamera che inquadra esclusivamente la mia porta di ingresso.
L’amministratore del condominio mi ha inviato diffida a toglierla affermando che viene violata la privacy.
Mi sarebbe gradito un Suo parere.
Ringrazio e cordialmente saluto.
Montaguti Carlo

RISPOSTA

Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera  nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.

Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la  sua porta di ingresso.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LA POLIZZA ASSICURATIVA A CARICO DEL PROFESSIONISTA

Nel condominio ove abito l’amministratore ha comunicato di avere stipulato una polizza assicurativa a suo carico.
Il dubbio che è sorto ai condomini è se la compagnia può essere scelta dai condomini o se si tratta di un problema di pertinenza dell’amministratore.
Altro dubbio riguarda la facoltà che può avere l’amministratore di porre a carico dei condomini i costi di detta polizza.
Le sarei grato di un gentile chiarimento.
In attesa porgo distinti saluti.
Francesco Suppini

RISPOSTA

La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.

Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | NORMATIVA APPLICABILE AL SUPERCONDOMINIO

Abito in un condominio che ha in comune con un altro condominio la centrale termica essendo il riscaldamento in comunione mi è stato riferito che la Riforma del condominio contempla la costituzione del supercondominio e la nomina di un amministratore.
Le sarei grato se da parte Sua vi fosse un chiarimento in merito.
Ferri Mauro

RISPOSTA

Il lettore ha ragione  la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.

Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.

Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”. 
Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | ANTENNA SATELLITARE PRIVATA

Avendo necessità di utilizzare l’impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all’Amministratore l’autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto.
L’Amministratore mi ha negato tale autorizzazione.
Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare.
Ringrazio e saluto cordialmente.
Notri Francesco

RISPOSTA

E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

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Rag. Fausto Monti

 

2014-08-16 | RIPARTO SPESE RESTAURO TERRAZZE

Il condominio ove abito ha ristrutturato lo stabile, di conseguenza sono stati ristrutturati i balconi privati nonché i muretti esterni di recinzione delle terrazze.
L’amministratore eseguendo il riparto della spesa mi ha addebitato sia le opere interne del balcone sia le opere esterne dello stesso.
Mi sono opposto ma mi ha risposto che così è la legge.
E’ possibile avere un suo chiarimento?
La ringrazio e la saluto distintamente.
Obici Giovanni

RISPOSTA

I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

Rag. Fausto Monti.

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2014-08-16 | RISTRUTTURAZIONE IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALE

Il condominio ove abito ha ristrutturato completamente l’impianto televisivo centrale.
L’amministratore ha suddiviso il costo fra tutti i condomini per millesimi generali, addebitando le quote anche a coloro che non sono allacciati all’impianto centrale.
Ho esposto all’amministratore i miei dubbi circa la regolarità di tale riparto ma mi ha risposto che ogni spesa condominiale si deve ripartire per millesimi generali.
Dato che non sono convinto della risposta, Le sarei grato di un Suo chiarimento.
In attesa porgo distinti saluti.
Donini Mauro

RISPOSTA

La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:

Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.

Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IMPIANTO SATELLITARE CENTRALIZZATO

Il condominio ove abito è sprovvisto dell’impianto televisivo satellitare con la conseguenza che si è verificato una proliferazione di parabole sui balconi.
Ho chiesto all’amministratore di portare l’argomento all’assemblea condominiale per promuovere una delibera circa la messa in opera di un impianto televisivo centralizzato.
L’amministratore mi ha risposto che trattasi di una innovazione pertanto occorre il consenso unanime dei condomini.
Le sarei grato di una precisazione in merito e saluto distintamente.
Giusti Franco

RISPOSTA

L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:

“La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.

E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | DOCUMENTI DEL CONDOMINIO

Dopo che tutti i documenti del rendiconto sono stati tenuti a disposizione per la consultazione e l’approvazione del rendiconto, l’amministratore è tenuto a dover inviare centinaia di fotocopie di questi documenti ai condomini?
In attesa di risposta porgo cordiali saluti.
Paola Piazzi

RISPOSTA

NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

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Distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IL CONDOMINO PUO’ CONTROLLARE ANCHE LE FATTURE ARRETRATE?

L’Amministratore dello stabile in cui abito non ha presentato il rendiconto per parecchi anni. Lo scorso hanno ha presentato un rendiconto di ben 5 anni e in fretta e furia l’ha fatto approvare dall’assemblea. Vi chiedo, fermo restando che non posso più impugnare nulla, se quanto meno posso chiedere di esaminare le fatture e la documentazione relativa a quel periodo.
In attesa di risposta porgo distinti saluti
Antonio Franchi

RISPOSTA

E’ diritto del condomino in qualità di mandante, richiedere all’amministratore (mandatario) la visione della documentazione contabile condominiale ai sensi dell’articolo 1713 Codice civile, sia prima che successivamente alla data di riunione dell’assemblea condominiale.

Distinti Saluti,
Rag. Fausto Monti

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2014-08-16 | CONDOMINO MOROSO

Abito in un condominio di 24 Appartamenti e vi sono due condomini che risultano morosi per quote condominiali non versate per una cifra molto rilevante.
Alla assemblea condominiale tenutasi recentemente l’amministratore ha comunicato che in virtù della legge 220/12 vi è la possibilità di privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato riscaldamento – acqua calda.
Gradirei una risposta circa la validità di tale affermazione.
Ringrazio e rimango in attesa.
Aldrovandi Franco

RISPOSTA

Risponde al vero che la legge 220/2012 autorizza l’amministratore a privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato.
Rimane sempre la difficoltà pratica di operare in una proprietà privata senza l’autorizzazione del condomino interessato.
Altra problematica rimane sempre la possibilità che ha  il condomino privato dei servizi di rivolgersi  al giudice con una procedura d’urgenza per riattivare il servizio tolto.

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Distinti saluti.
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LOCALE SCAVATO NEL SOTTOSUOLO

Nel condominio ove abito un condomino, proprietario di un magazzino al piano terra, ha creato un locale nella verticale della sua proprietà, scavando nel sottosuolo.
I restanti condomini si stanno ponendo la domanda se è legittimo detta operazione oppure se rappresenta un abuso.
Grato per la risposta porgo distinti saluti.
Ferri Agostino

RISPOSTA

Per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uso dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,  indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali a  ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.

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Sperando che la risposta sia esauriente la saluto distintamente,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Danni provocati dalla tracimazione di acqua

Chi paga i danni provocati dalla tracimazione di acqua in caso di fondi a dislivello?

RISPOSTA

In caso di fondi a dislivello, in base alla disposizione di cui all'articolo 887 c.c. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evi­tare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante. Tale regola, peraltro, non è applicabile quanto il dislivello che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i fondi non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell'opera che ha determinato la necessità del muro, assume l'obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde ai sensi dell'articolo 2045 del c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina.

Cassazione N° 5762 del 17 marzo 2005.

Come è noto, per i "fondi a dislivello negli abitati" l'articolo 887 c.c. dispone che il proprietario del fondo superiore debba sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, mentre entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la re­stante altezza. La regola è peraltro inapplicabile, giusto quanto ha sottolineato la sentenza in esame, quando il dislivello non sia naturale ma sia stato determinato dalla costruzione sul livello più basso e cioè nella stra­grande generalità dei casi.. In tali ipotesi non si tratta di muro comune ma di manufatto realizzato dal pro­prietario del fondo inferiore e per il suo esclusivo vantaggio. Detta costruzione, eseguita per riparare la casa posta a livello inferiore, è interamente di proprietà del titolare di quest'ultima, che risponde della sua manu­tenzione ed anche di eventuali danni. La esperienza suggerisce dì rappresentare agli amministratori la oppor­tunità di riesaminare i rapporti del genere di quelli in discorso alla luce di quanto la Cassazione ha semplice­mente richiamato, non certo indicato per la prima volta.

Cassazione sezione seconda sentenza 14 febbraio 2005, n. 2946.

Se di due fondi posti negli abitati, uno è superiore e l'altro è inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per la restante altezza.  Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Assemblea di condominio

Quali sono i poteri decisionali dell'Assemblea di condominio?

RISPOSTA

L'Assemblea di Condominio è l'organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.
L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato:  è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario.
I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.
Se manca l'amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l'amministratore deve provvedere ad inviare l'avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).
L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l'assemblea, nonché contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).
E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.
Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.
Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)
Tutte le decisioni prese dall'assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel "principio di maggioranza", per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.
L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L'Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.
Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.
Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.
Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell'assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.
La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l'impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l'annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All'amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l'impugnazione prima di procedere all'attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi   condomini.
Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.
 
Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti
Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II
Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell' unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell' edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall' art. 1123 cod. civ.  Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.
 
Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:
Legge 20 marzo 2001, n°  66:
Art. 2-bis, comma  13 - Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Maggiori chiarimenti potranno essere forniti dagli esperti dell’UPPI.

Rag. Monti Fausto

2014-08-16 | COSTRUZIONE DI UNA PENSILINA DA PARTE DI UN PRIVATO

Abito in un appartamento al primo piano di un condominio situato nella prima periferia della città.
Il proprietario del negozio posto al piano terra ha chiesto ed ottenuto dal Comune l’autorizzazione per costruire una pensilina a protezione del negozio stesso.
L’assemblea di condominio si è espressa a maggioranza con voto favorevole nonostante le mie contestazioni per la mancata veduta in appiombo.
L’amministratore sostiene che non posso sollevare nessuna obbiezione tenuto conto del voto assembleare.
Gradirei un Vs. parere in merito, nel contempo ringrazio e porgo distinti saluti.
Bonfiglioli Marco

RISPOSTA

La costruzione di uno sporto per una pensilina da posizionarsi sulla porta di un negozio ed appartenente al proprietario del negozio stesso che impedisca la veduta in appiombo da parte delle finestre sovrastanti, lede il diritto del condomino e perciò costituisce una innovazione che non può essere consentita, soltanto ove siano violati i limiti sulle distanze legali previste dagli Art.905 –906-907 del c.c.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

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