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Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2016-06-25 | Proprietà delle fioriere poste sui tramezzi esterni

Buongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.

RISPOSTA

I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.

Distinti saluti

2016-06-23 | Antonella

Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella

RISPOSTA

Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l' opportunità di fare anche l' impermeabilizzazione. In ogni modo l' Amministratore non può farsi di nebbia.

distinti saluti

2016-06-21 | competenze amministratore

Salve, ho scritto il giorno 19-05-2016 per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello" . Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Antonella

RISPOSTA

Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell' Amministratore perchè in ogni modo trattasi di un tetto.

Con distinti saluti

2016-06-19 | terrazza a livello

Salve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage . Grazie

RISPOSTA

Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.

distinti saluti

2016-06-15 | Spese per sostituzione ascensore

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato in un condominio composto di dieci appartamenti distribuiti due per piano su cinque piani, compreso il piano rialzato, e nel quale non esiste regolamento.
Sin dalla costruzione dell’edificio, circa anni sessanta, è presente l’ascensore ma l’uso che ne fa la mia famiglia è praticamente nullo, dato che dal piano rialzato al piano stradale vi sono solo pochi gradini.
Ora i condomini dei piani alti intendono sostituire o ammodernare consistentemente l’ascensore, con una spesa totale prevista in circa quarantamila euro, stando ai preventivi già richiesti.
Trattandosi di spesa per me gravosa, mi è possibile non partecipare alla spesa stessa, ovviamente rinunciando ad usare l’ascensore, ad esempio facendolo dotare di chiave solo per agli altri condomini, e se in futuro avessi necessità di usarlo pagare la mia parte in quel momento?
In pratica: sono applicabili a questo caso gli articoli 1120 e 1121 del codice civile?
Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente

RISPOSTA

Purtroppo Ella ha comprato l' appartamento con l' uso dell' ascensore. Purtroppo Ella è tenuta a pagare tutte le spese ordinarie e straordinarie in base all' articolo 1124  del C.c. cioè 50% per valore e 50% per altezze

Distinti saluti

2016-06-07 | Scala esterna mobile per recupero macerie lato cortile dove transitano auto per garage

Occorre avere il permesso dell'amministratore per posizionare una Scala elevatrice per portare via le macerie di una demolizione di un tramezzo del mio appartamento,al 7 piano,dal lato cortile sul balconcino per stendere di mia proprietà sito sul vano Scala ,lavoro di circa 4ore?

RISPOSTA

E' corretto comunicarlo per mettere in condizioni l' Amministratore di dare le eventuali risposte ai condomini. Distinti saluti

2016-06-07 | Ripartizione spese servitù

Buongiorno, grazie per la risposta al mio quesito datato 04 giugno. In realtà il collegamento tra i 2 immobili è stato fatto già da almeno 30 anni ma è un piccolo condominio che è sempre stato gestito in maniera informale quindi è troppo tardi per avanzare pretese sull'illegittimità dei varchi. Quello che mi interessava era sapere la ripercussione sulla ripartizione delle spese straordinarie nella situazione attuale e con la servitù che si è venuta a creare in questo modo. I locali nell'edificio di proprietà esclusiva esterno al condominio devono partecipare a tutte le spese straordinarie del fabbricato principale (come se facessero parte del condominio)?

RISPOSTA

Qualora si tratti di corpi di fabbricato a se stanti ed esterni dal corpo principale, le spese straordinarie relative alla manutenzione del corpo principale gravitano esclusivamente sul corpo principale. Distinti saluti

2016-06-06 | Inserisci un titolo breve

Condominio in linea costituito da 5 blocchi identici, uniti tra loro senza soluzione di continuità, da 4 unità ciascuna per totali 20 unità, facente parte di un supercondominio.
Un condomino vuole modificare la facciata principale con l'inserimento di ascensore esterno con nuovi balconi a collegamento dello stesso alla vicina finestra, da trasformare in porta.
2 condomini sono contrari, i restanti sono indifferenti. Come si può evitere il deturpo della facciata? Grazie. Cordiali saluti. AG

RISPOSTA

Come prima cosa è indispensabile conoscere il Comne ove si trova il fabbricato. La messa in opera di un ascensore rappresenta un' innovazione non voluttuaria ad utilizzo individuale, per cui non occorre il consenso dei restanti condomini, sempre che tale operazione non vada a dimininuire l' utilizzo delle parti comuni da parte delle altre proprietà. Circa la costruzione di un balcone, il tutto è vincolato all' approvazione del progetto da parte del Comune con il rispetto di quanto sopra indicato. Infine il mancato decoro di una facciata lo sancisce il giudice. L' assemblea di condominio può esprimere una propria valutazione.Cordiali saluti

2016-06-05 | Risarcimento rottura caldaia

In seguito a lavori idraulici di sostituzione pezzi di tubatura usurata nell'impianto di risalita verso gli appartamenti del condominio, nel mio appartamento, situato all'ultimo piano, si è verificata la rottura della caldaia dovuta alla sedimentazione e fuoriuscita di detriti dai tubi. Io ritengo che il danno debba essere risarcito da chi ha eseguito i lavori, che poteva prevedere tale contrattempo e provvedere in qualche modo a far fuoriuscire l'acqua sporca in qualche altro modo. Preciso che anche altri condomini hanno avuto lievi danni alla lavatrice e scarico bagno. Cordiali saluti

RISPOSTA

La causa va ricercata sicuramente nell' aver aperto l' acqua centrale improvvisamente. Questo fatto genera l' accumulo di detriti verso gli ultimi piani a causa della pressione  dell' acqua. La ditta potrebbe fare denuncia alla propria assicurazione. Distinti saluti

2016-06-04 | Ripartizione spese servitù

Buongiorno,
nel caso in cui un condomino abbia messo in comunicazione il condominio con alcuni locali di sua proprietà in un edificio costruito in aderenza aprendo un varco nel muro perimetrale (e creando così una servitù) a quali spese condominiali e in quale misura deve partecipare con i locali esterni ma comunicanti col condominio?

RISPOSTA

Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un' assemblea condominiale. Distinti saluti

2016-06-01 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale

Ho letto la seguente risposta di codesto Studio al mio quesìto del 22 maggio scorso relativo all'oggetto:
" Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell'assemblea, purché non sia in contrasto con la legge".
Tale risposta mi lascia un dubbio che chiedo cortesemente mi venga chiarito. Ovvero: nel caso che ho descritto, la divisione in parti uguali fra tutti i condomini, a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà e dall'altezza del piano dal suolo, contrasta con la legge (articolo 1123, comma 2, del codice civile)?

RISPOSTA

La suddivisione delle spese relative alle pulizie delle scale a norma di legge va fatta in base ai millesimi di proprietà soltanto delle abitazioni del vano scala o agli aventi diritto - art. 1123 comma 2 del Codice Civile (con esclusione delle pertinenze garages, cantine, ecc). La suddivisione in parti uguali è in contrasto alla legge. La suddivisione in base all' articolo 1124 del Codice Civile, e cioè 50% in base al valore e 50% in base all' altezza, viene applicata ed accettata anche se le sentenze della Cassazione parlano chiaro: la pulizia delle scale non va confusa con la manutenzione e ricostruzione delle scale - articolo 1124 del Codice Civile

Distinti saluti

2016-05-24 | piattaforma elevatrice esterna condominio

Nella corte esterna comune a 10 appartamenti dovrà essere installata una piattaforma elevatrice a norma 13 per l'abbatt. barriere architett. che servirà e verrà pagata per intero dai proprietari di due appartamenti 3° e 4° piano.
Alla fine di detto lavoro, per essere in regola anche con gli altri condomini, dovrà essere inserita nell'elaborato planimetrico? dovrà risultare al Catasto che questo immobile ha subito delle modifiche perimetrali?
La piattaforma elevatrice è da considerare BCNC, oppure vano tecnico? Secondo lei quale è la procedura da seguire post piattaforma, catastalmente?
Sarà installata nella corte perchè nella tromba delle scale non c'è spazio sufficiente. Ringrazio e saluto

RISPOSTA

La messa in opere di una piattaforma elevatrice necessità di un progetto che sarà depositato in Comune. Non occorrono variazioni catastali. Ogni condomino in futuro ha il diritto di subentro pagando la rispettiva quota di pertinenza.

Distinti saluti

2016-05-23 | Ascensore di proprietà di alcuni o condominiale?

Salve.

Il mio condominio, edificato cinquant'anni fa, è costituto da sei piani. Il progetto originario ne prevedeva tre. Gli appartamenti erano già stati acquistati, anche se a uno stadio di incompiutezza, quando l'imprenditore aggiunse gli altri tre, e nel contempo dotò il condominio di un ascensore che ha porte su tutti i piani. Ma gli inquilini dei primi tre piani pare si siano rifiutati di entrare nella comproprietà dell'ascensore: sicché questo è stato considerato per cinquant'anni proprietà dei titolari dei ultimi tre piani: e nonostante ci siano le porte su tutti i piani, l'ascensore ‘funziona’ solo dal quarto piano in su.

La mia famiglia al terzo (non siamo i proprietari originari), e ora vorremmo usare l’ascensore. La domanda è: si tratta di un comune subentro (che pure pare problematico, data la vetustà dell’impianto), o c’è da considerare piuttosto una specie di peccato originale, protrattosi per cinquant’anni, in base al quale ciò che avrebbe dovuto essere di tutti, al di là della volontà di ciascuno, è invece proprietà solo di alcuni?

Ringrazio per la cortese risposta e porgo i migliori saluti.

Claudio Perini

RISPOSTA

La risposta non è semplice. Sarebbe bene avere in visione il Suo rogito onde avere delle motivazioni più precise. Distinti saluti

2016-05-23 | luce delle scale

Buongiorno,
volevo porre un quesito. Abito in una palazzina di quattro appartamenti, di cui due scotti. Siamo solo io e il signore del piano sopra. Con due proprietari dei rispettivi appartamenti diversi. Sul mio contratto di locazione, stipulato in 4+4 anni, non sono previste le spese condominiali. A distanza di sei anni che abito qui, ora il mio padrone mi chiede la luce della mia cantina, la quale ha un contatore a parte, e che io non uso e non accendo mai. Però mi porta la fattura ENEL della luce delle scale e non della mia cantina e vuole i soldi, asserendo che e ' la fattura della mia cantina ...(niente vero!) . Inoltre io entro da un entrata secondaria e la luce delle scale non la uso. Devo pagare comunque, non essendoci spese condominiali? Grazie mille e saluti.

RISPOSTA

Se le cose stanno come Ella scrive, non deve pagare nulla. Si accerti tuttavia che effettivamente nel contratto di locazione non sia riportata la frase "più le spese condominiali di competenza del conduttore".

Distinti saluti

2016-05-22 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale

Sono proprietario da diversi anni di un piccolo monolocale al piano terra (40 millesimi ) in un condominio composto da 11 appartamenti distribuiti su quattro piani, compreso il piano terra, nel quale non esiste regolamento di condominio e le spese di pulizia e illuminazione scale vengono divise in parti uguali, sia per i piccoli appartamenti posti al piano terra e con pochi millesimi (24, 30 o 40) che per gli appartamenti dei piani superiori, che hanno millesimi compresi fra i 90 e i 165.
Anche grazie a codesto Studio ho verificato che il codice civile (articolo 1123, comma 2) prevede che questo tipo di spese vada diviso “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne”.
Per questo motivo ho dato voto contrario al consuntivo e al preventivo annuali, con documenti scritti allegati al verbale di assemblea ma l’amministratore, e con lui alcuni condomini dei piani superiori, sostengono che per modificare la divisione occorre modificare la tabella millesimi scale.
Secondo me non c’è bisogno di alcuna modifica di tabella, per il semplice fatto che la attuale divisione in parti uguali, oltre ad essere contraria alla legge, non può neppure essere considerata una tabella in senso proprio, ma è sufficiente applicare le disposizioni del codice civile, da cui le quote da pagare risultano semplicemente moltiplicando i millesimi di ognuno per 1, per 2, per 3 ecc… ( i vari piani ).
Da tale calcolo risulta che io devo sostenere per pulizia e illuminazione scale una spesa rapportata a 15,95 millesimi della spesa totale, anziché 91 millesimi come mi viene fatto pagare.
Chiedo, quindi, se ad avviso di codesto Studio io ho ragione e ringrazio in anticipo per la risposta.
Cordiali Saluti. Angelo Nardella

RISPOSTA

Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell' assemblea, purchè non sia in contrasto con la legge. Distinti saluti

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