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Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2017-03-10 | Millesimi scale e ascensore

In questo condominio non esiste regolamento. Le spese relative alle parti comuni dell’edificio vengono divise in base alla tabella dei millesimi generali, redatta all’epoca di costruzione, anni sessanta, mentre quelle relative alle scale e all’ascensore vengono divise in base a due distinte tabelle, di cui, quella scale è conforme all’art. 1124 cod. civ., sia nel testo precedente che in quello attuale, modificato dalla legge n. 220/2012; non altrettanto quella dell’ascensore, che penalizza inspiegabilmente noi proprietari delle unità immobiliari poste ai piani più bassi.
Dato che la legge n. 220/2012 ha parificato gli ascensori alle scale con decorrenza dal giugno 2013, non si deve adeguare la tabella ascensore, ora contraria alla legge, a quella relativa alle scale, redatta conformemente alla legge stessa?
Per farlo, può provvedere autonomamente l’Amministratore, dividendo le spese nel consuntivo annuale, in esecuzione delle nuove disposizioni di legge, oppure occorre una deliberazione dell’Assemblea, e in quest’ultima ipotesi, se l’Assemblea decide a maggioranza di mantenere invariata la tabella ascensore, quali rimedi possiamo adottare, avendo già dato voto negativo agli ultimi due consuntivi annuali?
Ringrazio e saluto cordialmente

RISPOSTA

La realtà è un po' diversa. Le spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell' ascensore vanno suddivise in base all' art. 112 del Cc, ovvero metà per latezza e metà per valore. Mentre le spese per la pulizia scale andrebbero divise in base all' articolo 1123 del Cc, anche se è abitudine in molti stabili applicare il principio sancito dall' art 1124. Si precisa che l' articolo 1124 è molto chiaro e parla di "manutenzion e ricostruzione delle scale" che non vuol dire pulizia. L' Amministratore è tenuto, una volta venuto a conoscenza che la tabella dell' ascensore non rispecchia i dettami dell' art. 1124, a provvedere in via autonoma. Con distinti saluti

Monti srl

2017-02-28 | controversia amminist,condom e box

Nell"ambito del complesso condominiale costituito da 4 edifici in orizzontale con proprietà comuni(cortili/giardini) sono stati
realizzati 41 box di cui 4+4 sotto le unità abitative altri 37 dislocati sotto i cortili di 2 edifici e con unico e indipendente accesso dalla via privata. Date le esigenze operative di amministr. è stato istituito il"CONDOMINIO BOX" indipendente
Ciò premesso il mio box (uno dei 4) e stato acquistato nel 1974 adeguandomi alle norme e al regolamento e contribuendo a tutte lespese sino al 2011, anno in cui l£Ammin. del Condominio residenz. ha rivendicato l"appartenenza provvedendo senza alcuna ratifica assembleare ad accorpare i 4 box con modifica della tabella m.le ... Oggi con sorpresa ricevo una stravagante richiesta di somme anti-2010 quantificate con semplice operazione di stima.
Gradirei tanto avere un V/s parere prima
di possibili sviluppi legali.
Ringrazio molto

RISPOSTA

Pur non ravvisando con esattezza le varie pertinenze, ritengo che la richiesta di un contributo non sia dovuto qualora Ella non abbia avuto per il passato delle comunicazioni in tal senso con raccomandata A.R.

Distinti saluti

2017-02-24 | distacco riscaldamento

Salve.Sono proprietaria di un'appartamento in un piccolo condomino (4 in totale) Nessuno usa da anni il riscaldamento centralizzato(2 sono disabitati , il 3° va a legna e io anche , costretta dagli importi stratosferici del costo del riscaldamento a metano (anche oltre i 50 euro all'ora). Di fatto quindi usiamo la caldaia solo per l'acqua sanitaria. Vorrei distaccarmi dall'impianto centralizzato ma troppi sono gli oneri a mio carico. Come posso fare per avere il diritto di fruire della caldaia condominiale in
modo da potermi scaldare senza spendere un patrimonio? o Nel mio caso così particolare posso distaccarmi senza dover presentare relazione tecnica e essere obbligata a quanto previsto? Ringrazio e porgo cordiali saluti

RISPOSTA

La domanda non è chiara:

- non usate il riscaldamento centrale

- se usate solo la caldaia per l' acqua calda è sufficiente che mettete in opera un boiler elettrico o che si scalda l' acqua a legna

Distinti saluti

2017-02-14 | Terrazzo

Salve,possiedo un appartamento sito al piano primo con annesso terrazzo di circa 80metri il quale sovrasta i posti auto condominiali.Dalle ricerche che ho fatto il mio terrazzo è definito AGGETTANTE.Ci sono dei lavori di manutenzione da fare.L'amministratore dice che sono a mio carico poiché secondo lui non è un terrazzo aggettante.La mia domanda è questa: Il mio terrazzo può definirsi Aggettante e quindi chiedere al condominio di contribuire alle spese di manutenzione?Grazie e Cordiali Saluti

RISPOSTA

Non risponde al vero! Il Suo terrazzo è classificato come terrazza a livello. La spesa viene posta come segue: 1/3 a carico Suo e 2/3 a carico dei restanti Condomini.

Distinti saluti

2017-02-12 | Ripartizione spese

Buonasera, abito in un condominio di 12 appartamenti con 3 box auto con diritto a 1 posto auto in comproprietà pro-quota e uso in comune delle cose indivise e dell'area pertinente al fabbricato come per legge (come scritto sull'atto di acquisto). Su uno dei 3 box è stato eseguito il lavoro di pavimentazione. Le chiedo come vanno ripartite le spese essendo tutti proprietari di 1/12 ciascuno. La ringrazio e saluto cordialmente. Silena Severini

RISPOSTA

Se siete tutti proprietari pagherete ciascuno in base alle rispettive quote

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-02-08 | ripartizione spese

A seguito dei lavori per ripristinare i danni causati da infiltrazioni di acqua all'interno dei magazzini del mio condominio, si è dovuto intervenervenire su diverse parti comuni: creare drenaggi, spostare grondaie ed intervenire anche all'interno dei magazzini stessi che hanno un unico proprietario. Siamo dotati di quote millesimali. Desidero sapere quale percentuale deve pagare il proprietario del magazzino, oltre a quella dovuta come condomino. Grazie

RISPOSTA

Mi sembra di capire che il danno è stato causato da una proprietà condominiale. Se il mio pensiero risponde al vero, tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi devono partecipare a tutte le spese di ripristino

Distinti saluti

2017-02-07 | Veranda autorizzata dal Comune e dal Condominio

Buongiorno,
abbiamo acquistato un immobile , in una località con vincolo paesaggistico , penisola sorrentina ; L'immobile in questione ha una veranda con tanto autorizzazione comunale risalente al 1982 ,per l'intero condominio in quanto è un parco . Il nostro notaio ha preteso che si accatastasse la veranda , ed ha menzionato nell'atto l'autorizzazione sindacale della suddetta veranda. In virtù di trasferirci, necessari lavori radicali , il nostro tecnico di fiducia ha aperto la Cila al comune ;
pochi giorni dopo siamo stati fermati dallo stesso comune , che ci chiede a noi l'autorizzazione paesaggistica.... imponendoci la sospensione immediata dei lavori. Vietandoci tassativamente di continuare i lavori . Ma è possibile tutto questo ?? La veranda non sporge , è a filo d'edificio , nonchè con tanto di titolo autorizzativo comunale , come potremmo gestire la problematica??

RISPOSTA

Non conosco le disposizione del comune di Sorrento, ma se la zona è soggetta a vincolo paesaggistico, purtroppo bisogna incaricare un tecnico che svolga le pratiche nec essarie

Distinti saluti

2017-01-16 | Lavori fogne senza delibera assemblea

Salve,
sono proprietario di un box situato nel piano sotterraneo di un palazzo.
E' da qualche anno che ci sono problemi con le fogne, quando piove molto l'amministratore chiama un autospurgo per far in modo che non fuoriesca il letame.
Tre giorni fa, ricevo una telefonata da parte del consigliere, nella quale mi si comunica che dall'indomani inizieranno i lavori di rifacimento dell'impianfo fognario che interesseranno il mio e altri due box.
Sottolineo che non ho ricevuto nessuna comunicazione scritta e non c'è stata alcuna assemblea a riguardo.
E' corretta una procedura del genere?

Inoltre, essendoci i lavori, che mi era stato detto che durassero 2-3 giorni sono costretto a parcheggiare l'auto fuori.
Parlando con gli operai mi è stato detto che ci vorrà un'altra settimana, in totale saranno una decina di giorni in cui non potrò usufruire del mio box e sarò costretto ogni giorni a cercare parcheggio.

Mi sarei potuto rifiutare di mettere a disposione degli operai il mio box non essendoci stata nessuna assemblea ne nessuna comunciazione scritta?
Il danno che mi è stato cagionato è in qualche modo quantificabile? Posso chiedere la detrazione dele spese condominiali o cose similari?

Grazie

RISPOSTA

Se si tratta di un problema condominiale Ella non può rifiutarsi di saldare la Sua quota. Quello che mi stupisce è che detto lavoro venga fatto senza alcuna assemblea o almeno una comunicazione da parte dell' Amministratore qualora sia stata accertata l' urgenza

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-01-15 | Inserisci un titolo breve

Buonasera, sono proprietario di un appartamento su due piani (3° e 4° ultimo piano). Ho fatto installare una piattaforma elevatrice a mie spese per l'abbattimento barriere architettoniche (coniugi proprietari entrambi gravemente handicappati) all'esterno dell'edificio con accesso diretto solo all'ultimo piano (per farlo accedere al 3° occorreva tagliare la facciata). Le chiedo se l'intervento comporta una modifica alla piantina catastale/rendita cat. ed eventualmente in che misura incide sulle nuove tabelle millesimali da aggiornare atteso che ho costruito due serre bioclimatiche nel mio appartamento. Chiedo, infine, in che misura incidono anch'esse sulle tabelle mill.
Grazie
Francesco

RISPOSTA

Non vedo l' obbligo di modificare le tabelle millesimali

distinti saluti

Monti rag Fausto

2016-12-18 | IMPIANTO FOGNARIO TOTAOLMENTE IN GIARDINO PRIVAT

Buongiorno,
ho un appartamento al piano terra di una casa di 4 appartamenti, la mia proprietà è l'unica con giardino ed entrata indipendente, l'accesso ai piani superiori con scala comune, è sulla strada privata laterale.
La fognatura condominiale transita esclusivamente nel mio giardino privato e quando qualcuno, gettando oggetti inappropriati intasa la fognatura, sono costretta a chiamare gli autospurghi a mie spese, in quanto non posso indire tutte le volte un processo per suddividere le spese e attenderne gli sviluppi, in quanto la casa che si allaga di liquami è solo la mia.
Vorrei sapere se posso costringerli ad uscire con i loro scarichi direttamente nella strada privata dove c'è la fossa biologica, visto che non prestano attenzione non contribuiscono alla manutenzione.
Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.
Cordiali saluti.
Daniela Mossali

RISPOSTA

Dalla descrizione mi sembra che Ella abbia una servitù passiva ed i restanti condomini una servitù attiva. Pertanto può chiedere di spostare la fognatura ma non di eseguire tale spostamento. Certamente Lei ha tutti i diritti di chiedere che il condominio rifaccia la fognatura a regola d' arte onde evitare gli intasamenti

Distinti saluti

2016-12-13 | ostruzionismo Amministratore

avendo partecipato all'assemblea di condominio fra l'altro come presidente,dopo una lunga e tumultuosa seduta finita dopo mazzanotte,l'amministratrice mi dice di essere stanca che doveva rivedere il verbale ech e fra qualche giorno mi avrebbe chiamato per farmi firmare il verbale.Passata quasi una settimana non riesco più a contattarla ne al telefono dello studio ne al telefonino in quanto dopo parecchi squilli entra la segreteria telefonica a cui ho lasciato il messaggio e di richiamarmi. Finora non ha risposto.dato che molto probabilmente avendo capito che si intende impugnare la delibera vuole mettere i dissizienti in difficoltà o addirittura nell'impossibilità di f poterlo fare.Ho letto da qualche parte che si può impugnare la delibera anche senza il verbale relativo, dando al giudice la giusta motivazione per la quale non è stato possibile fornire tale verbale.ciò è vero?
Ringraziandovi anticipatamente, attendo, se possibile, una risposta veloce visti i tempi ristretti rimasti.
cordiali saluti.

RISPOSTA

Ritengo che un Giudice non possa prendere in considerazione la richiesta di impugnazione se non vi è verbale dattiloscritto. Tuttavia Le consiglio di fare una diffida dando tempo 5 giorni all' Amministratore per la consegna del verbale intendendo procedere all' impugnazione della delibera del giorno ............. Qualora ciò non avvenga, Le consiglio ancora di rivolgersi al Suo legale per una diffida ufficiale. Distinti saluti.

2016-12-08 | quorum Piattaforma elevatrice

Buona sera.Abito al piano rialzato di una palazzina A con altri due piani e terzo piano, un piano tecnico trasformato in abitazione legalmente, con dieci condomini e una palazzina B con sei condomini ed anche dei depositi con altri condomini.essendo stata richiesta l'istallazione di una piattaforma elevatrice esterna da parte dei sette condomini della palazzina A.Tale innovazione gravosa e voluttuaria non esistendo al momento nessun disabile.comporta anche il taglio sulla facciata delle finestre della scala in porte e fra l'altro all'interno c'è una tromba delle scale di 80 cm che potrebbe consentire l'istallazione di piccolo ascensore o piattaforma. Per l'autorizzazione richiesta devono votare tutti i condomini anche quelli della palazzina B e con quale quorum?Da premettere che tale piattaforma non può secondo me essere considerata abbattimento barriere architettoniche in quanto verrebbe messa in una piazzola prospiciente l'entrata della palazzina A e che per raggiungere tale piazzola ci sono delle scale esterne circa.. 20 scalini senza scivola già nel progetto, sicuramente perchè la lunghezza dell'eventuale scivola sarebbe superiore ai dieci metri ed all'8% di pendenza nel rispetto della legge.La votazione è stata fatta con la maggioranza degli intervenuti ed i 500 millesimi facendo riferimento al 2 comma dell'art 1120 che riporta all'art 1136 2 comma come abbattimento barriere e non al comma1 del'art 1120 che riporta all'art.1136 5 comma che dice che ci vogliono i 2/3 dei millesimi ( 667 ).Tale delibera secondo me dovrebbe essere considerata dal giudice nulla.Ho ragione o no?Dimenticavo inoltre che tale piattaforma messa sulla piazzola si trova a distanza di un metro e dieci centimetri dalla finestra del mio studio che per la posizione si trova di già in una situazione precaria per luce e salubrità.Non dovrebbe essere applicato l'art. 873 che impone i tre metri dalla propietà del singolo condomino?RingraziandoVi anticipatamente e scusandomi per essermi dilungato cordiali saluti.

RISPOSTA

La Sua domanda è molto articolata e riguarda diversi argomenti. Tuttavia in sintesi Le dico quanto segue:

- la messa in opera di un ascensore riguarda esclusivamente la scala interessata e i condomini interessati

- le distanze a norma di legge sono cm 0,75 anche se la messa in opera di un ascensore comporta l' abbattimento dell' osservanza delle distanze

Distinti saluti

2016-11-23 | Terrazza di proprietà ed eventuali danni

Buongiorno,
vorrei acquistare un appartamento comprensivo di terrazza di proprietà (non si tratta del tetto del palazzo ma del tetto di una parte di esso). Andando a visitare l'appartamento ho visto che la piastrellatura non risulta essere in buone condizioni (non ho informazioni circa la guaina di protezione). I locali sottostanti non risultano abitati da oltre 8 anni e sono proprietà di una società A diversa dal condominio.
- Come posso fare per valutare se ci fossero danni nei locali sottostanti?
-Chi paga l'eventuale perizia?
-Come posso manlevarmi da ogni responsabilità di danni (accaduti mentre i locali erano vuoti e io non ero proprietario dell'immobile con terrazzo) o costi prima di effettuare la proposta d'acquisto?
La ringrazio molto.

RISPOSTA

Non vi sono alternative. O Lei si fida o in qualche modo deve entrare nell' appartamento vuoto oppure subordinare l' acquisto alla visita di cui sopra. La cosa più saggia è quella di disporre di un preventivo per il rifacimento totale trattenendo alla vendita 1/3 della spesa. Distinti saluti

2016-11-18 | spese di ripristino

In seguito ad innalzamento falda abbiamo avuto danni ingenti al condominio dovuti a difetti di costruzione dell'edificio. Tramite un legale stiamo trattando con il costruttore, onde evitare causa legale, di ripartire le spese tra lui e i singoli proprietari. La domanda è la seguente: le spese che i condomini dovranno sostenere dovranno essere divise per millesimali? Grazie

RISPOSTA

Certamente si. Distinti saluti

2016-11-15 | SEGUITO MIA RCHIESTA PRECEDENTE

Si fa notare che - a pag. 4 del regolamento di condominio superfici convenzionali tabelle millesimali - L’ articolo 03 - MANUTENZIONE E SICUREZZA DELL’EDIFICIO – prevede che – come anche sopra specificato -
L’Assemblea ha il potere di deliberare qualsiasi intervento di manutenzione e di ripristino della parte comune, come pure di stabilire le regole attinenti al suo decoro ; le relative spese sono ripartite fra tutti i Condomini in ragione della quota millesimale di proprietà.
Se io no do il benestare perchè ho millesimi inferiori ... possono dividere la spesa per il n. di condomini e non per i millesimi di ciascun condomino?
Si ringrazia anticipatamente.
Cordialità,
L.V.

RISPOSTA

Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria vanno sempre divise in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Distinti saluti

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