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Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2017-01-16 | Lavori fogne senza delibera assemblea

Salve,
sono proprietario di un box situato nel piano sotterraneo di un palazzo.
E' da qualche anno che ci sono problemi con le fogne, quando piove molto l'amministratore chiama un autospurgo per far in modo che non fuoriesca il letame.
Tre giorni fa, ricevo una telefonata da parte del consigliere, nella quale mi si comunica che dall'indomani inizieranno i lavori di rifacimento dell'impianfo fognario che interesseranno il mio e altri due box.
Sottolineo che non ho ricevuto nessuna comunicazione scritta e non c'è stata alcuna assemblea a riguardo.
E' corretta una procedura del genere?

Inoltre, essendoci i lavori, che mi era stato detto che durassero 2-3 giorni sono costretto a parcheggiare l'auto fuori.
Parlando con gli operai mi è stato detto che ci vorrà un'altra settimana, in totale saranno una decina di giorni in cui non potrò usufruire del mio box e sarò costretto ogni giorni a cercare parcheggio.

Mi sarei potuto rifiutare di mettere a disposione degli operai il mio box non essendoci stata nessuna assemblea ne nessuna comunciazione scritta?
Il danno che mi è stato cagionato è in qualche modo quantificabile? Posso chiedere la detrazione dele spese condominiali o cose similari?

Grazie

RISPOSTA

Se si tratta di un problema condominiale Ella non può rifiutarsi di saldare la Sua quota. Quello che mi stupisce è che detto lavoro venga fatto senza alcuna assemblea o almeno una comunicazione da parte dell' Amministratore qualora sia stata accertata l' urgenza

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-01-15 | Inserisci un titolo breve

Buonasera, sono proprietario di un appartamento su due piani (3° e 4° ultimo piano). Ho fatto installare una piattaforma elevatrice a mie spese per l'abbattimento barriere architettoniche (coniugi proprietari entrambi gravemente handicappati) all'esterno dell'edificio con accesso diretto solo all'ultimo piano (per farlo accedere al 3° occorreva tagliare la facciata). Le chiedo se l'intervento comporta una modifica alla piantina catastale/rendita cat. ed eventualmente in che misura incide sulle nuove tabelle millesimali da aggiornare atteso che ho costruito due serre bioclimatiche nel mio appartamento. Chiedo, infine, in che misura incidono anch'esse sulle tabelle mill.
Grazie
Francesco

RISPOSTA

Non vedo l' obbligo di modificare le tabelle millesimali

distinti saluti

Monti rag Fausto

2016-12-18 | IMPIANTO FOGNARIO TOTAOLMENTE IN GIARDINO PRIVAT

Buongiorno,
ho un appartamento al piano terra di una casa di 4 appartamenti, la mia proprietà è l'unica con giardino ed entrata indipendente, l'accesso ai piani superiori con scala comune, è sulla strada privata laterale.
La fognatura condominiale transita esclusivamente nel mio giardino privato e quando qualcuno, gettando oggetti inappropriati intasa la fognatura, sono costretta a chiamare gli autospurghi a mie spese, in quanto non posso indire tutte le volte un processo per suddividere le spese e attenderne gli sviluppi, in quanto la casa che si allaga di liquami è solo la mia.
Vorrei sapere se posso costringerli ad uscire con i loro scarichi direttamente nella strada privata dove c'è la fossa biologica, visto che non prestano attenzione non contribuiscono alla manutenzione.
Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.
Cordiali saluti.
Daniela Mossali

RISPOSTA

Dalla descrizione mi sembra che Ella abbia una servitù passiva ed i restanti condomini una servitù attiva. Pertanto può chiedere di spostare la fognatura ma non di eseguire tale spostamento. Certamente Lei ha tutti i diritti di chiedere che il condominio rifaccia la fognatura a regola d' arte onde evitare gli intasamenti

Distinti saluti

2016-12-13 | ostruzionismo Amministratore

avendo partecipato all'assemblea di condominio fra l'altro come presidente,dopo una lunga e tumultuosa seduta finita dopo mazzanotte,l'amministratrice mi dice di essere stanca che doveva rivedere il verbale ech e fra qualche giorno mi avrebbe chiamato per farmi firmare il verbale.Passata quasi una settimana non riesco più a contattarla ne al telefono dello studio ne al telefonino in quanto dopo parecchi squilli entra la segreteria telefonica a cui ho lasciato il messaggio e di richiamarmi. Finora non ha risposto.dato che molto probabilmente avendo capito che si intende impugnare la delibera vuole mettere i dissizienti in difficoltà o addirittura nell'impossibilità di f poterlo fare.Ho letto da qualche parte che si può impugnare la delibera anche senza il verbale relativo, dando al giudice la giusta motivazione per la quale non è stato possibile fornire tale verbale.ciò è vero?
Ringraziandovi anticipatamente, attendo, se possibile, una risposta veloce visti i tempi ristretti rimasti.
cordiali saluti.

RISPOSTA

Ritengo che un Giudice non possa prendere in considerazione la richiesta di impugnazione se non vi è verbale dattiloscritto. Tuttavia Le consiglio di fare una diffida dando tempo 5 giorni all' Amministratore per la consegna del verbale intendendo procedere all' impugnazione della delibera del giorno ............. Qualora ciò non avvenga, Le consiglio ancora di rivolgersi al Suo legale per una diffida ufficiale. Distinti saluti.

2016-12-08 | quorum Piattaforma elevatrice

Buona sera.Abito al piano rialzato di una palazzina A con altri due piani e terzo piano, un piano tecnico trasformato in abitazione legalmente, con dieci condomini e una palazzina B con sei condomini ed anche dei depositi con altri condomini.essendo stata richiesta l'istallazione di una piattaforma elevatrice esterna da parte dei sette condomini della palazzina A.Tale innovazione gravosa e voluttuaria non esistendo al momento nessun disabile.comporta anche il taglio sulla facciata delle finestre della scala in porte e fra l'altro all'interno c'è una tromba delle scale di 80 cm che potrebbe consentire l'istallazione di piccolo ascensore o piattaforma. Per l'autorizzazione richiesta devono votare tutti i condomini anche quelli della palazzina B e con quale quorum?Da premettere che tale piattaforma non può secondo me essere considerata abbattimento barriere architettoniche in quanto verrebbe messa in una piazzola prospiciente l'entrata della palazzina A e che per raggiungere tale piazzola ci sono delle scale esterne circa.. 20 scalini senza scivola già nel progetto, sicuramente perchè la lunghezza dell'eventuale scivola sarebbe superiore ai dieci metri ed all'8% di pendenza nel rispetto della legge.La votazione è stata fatta con la maggioranza degli intervenuti ed i 500 millesimi facendo riferimento al 2 comma dell'art 1120 che riporta all'art 1136 2 comma come abbattimento barriere e non al comma1 del'art 1120 che riporta all'art.1136 5 comma che dice che ci vogliono i 2/3 dei millesimi ( 667 ).Tale delibera secondo me dovrebbe essere considerata dal giudice nulla.Ho ragione o no?Dimenticavo inoltre che tale piattaforma messa sulla piazzola si trova a distanza di un metro e dieci centimetri dalla finestra del mio studio che per la posizione si trova di già in una situazione precaria per luce e salubrità.Non dovrebbe essere applicato l'art. 873 che impone i tre metri dalla propietà del singolo condomino?RingraziandoVi anticipatamente e scusandomi per essermi dilungato cordiali saluti.

RISPOSTA

La Sua domanda è molto articolata e riguarda diversi argomenti. Tuttavia in sintesi Le dico quanto segue:

- la messa in opera di un ascensore riguarda esclusivamente la scala interessata e i condomini interessati

- le distanze a norma di legge sono cm 0,75 anche se la messa in opera di un ascensore comporta l' abbattimento dell' osservanza delle distanze

Distinti saluti

2016-11-23 | Terrazza di proprietà ed eventuali danni

Buongiorno,
vorrei acquistare un appartamento comprensivo di terrazza di proprietà (non si tratta del tetto del palazzo ma del tetto di una parte di esso). Andando a visitare l'appartamento ho visto che la piastrellatura non risulta essere in buone condizioni (non ho informazioni circa la guaina di protezione). I locali sottostanti non risultano abitati da oltre 8 anni e sono proprietà di una società A diversa dal condominio.
- Come posso fare per valutare se ci fossero danni nei locali sottostanti?
-Chi paga l'eventuale perizia?
-Come posso manlevarmi da ogni responsabilità di danni (accaduti mentre i locali erano vuoti e io non ero proprietario dell'immobile con terrazzo) o costi prima di effettuare la proposta d'acquisto?
La ringrazio molto.

RISPOSTA

Non vi sono alternative. O Lei si fida o in qualche modo deve entrare nell' appartamento vuoto oppure subordinare l' acquisto alla visita di cui sopra. La cosa più saggia è quella di disporre di un preventivo per il rifacimento totale trattenendo alla vendita 1/3 della spesa. Distinti saluti

2016-11-18 | spese di ripristino

In seguito ad innalzamento falda abbiamo avuto danni ingenti al condominio dovuti a difetti di costruzione dell'edificio. Tramite un legale stiamo trattando con il costruttore, onde evitare causa legale, di ripartire le spese tra lui e i singoli proprietari. La domanda è la seguente: le spese che i condomini dovranno sostenere dovranno essere divise per millesimali? Grazie

RISPOSTA

Certamente si. Distinti saluti

2016-11-15 | SEGUITO MIA RCHIESTA PRECEDENTE

Si fa notare che - a pag. 4 del regolamento di condominio superfici convenzionali tabelle millesimali - L’ articolo 03 - MANUTENZIONE E SICUREZZA DELL’EDIFICIO – prevede che – come anche sopra specificato -
L’Assemblea ha il potere di deliberare qualsiasi intervento di manutenzione e di ripristino della parte comune, come pure di stabilire le regole attinenti al suo decoro ; le relative spese sono ripartite fra tutti i Condomini in ragione della quota millesimale di proprietà.
Se io no do il benestare perchè ho millesimi inferiori ... possono dividere la spesa per il n. di condomini e non per i millesimi di ciascun condomino?
Si ringrazia anticipatamente.
Cordialità,
L.V.

RISPOSTA

Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria vanno sempre divise in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Distinti saluti

2016-11-15 | RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI

BUONGIORNO, A CAUSA DI UN EVENTO METEOROLOGICO STRAORDINARIO INTERCORSO IN DATA 13/14 GIUGNO 2016 ABBIAMO SUBITO INGENTI DANNI A TUTTE LE PROPRIETA' ESCLUSIVE DEL PIANO INTERRATO ED ANCHE PARZIALMENTE ALLA PROPRIETA' CONDOMINIALE.
LE SPESE SUBITE RIFERITE ALLA PROPRIETA' CONDOMINIALE DOVRANNO ESSERE RIPARTITE IN BASE AI MILLESIMI DI PROPRIETA' OPPURE IN PARTI UGUALI :QUINDI A SECONDA DELLE UNITA' IMMOBILIARI?
SI RINGRAZIA ANTICIPATAMENTE.
L.V.

RISPOSTA

In base ai millesimi generali salvo che non vi sia un contributo dall' assicurazione. Distinti saluti

2016-11-08 | Condominio

Buonasera, sono proprietario di una villetta facente parte di un gruppo di 3 villette (palazzina A), confinanti con una palazzina da 8 appartamenti (palazzina B) . I due corpi hanno accesso separati e in comune solo pozzo dell'acqua (contatori singoli) . Il terrazzo di ogni villetta (palazzina A) fa da copertura a 2 garage della palazzina B. Alcuni anni fa sono state rifatte le tabelle millesimali e nonostante il nostro dissenso sono andati in vigore, in base alle nuove tabelle millesimali , sono stati attribuiti 1000 millesimi alle 3 villette ed altri 1000 millesimi alla palazzine B di otto appartamenti , ne consegue che l'importo della rata della polizza assicurativa annuale risulta più del doppio rispetto a un appartamento della palazzina è giusta questa suddivisione? inoltre posso chiedere il distacco del corpo villette (A) dal corpo appartamenti (B) ed essere indipendenti con proprie tabelle millesimali e volendo proprio amministratore, grazie.

RISPOSTA

Se ho ben capito ogni palazzina ha i suoi propri millesimi o meglio 1000,00 a tre palazzine e 1000,00 alla B. Da una prima verifica mi sembra un caos. Se tutte le palazzine hanno una copertura assicurativa unica con una sola polizza, il costo va diviso in base ad una tabella unica. Se non c è si usano i mq di ogni palazzina.

Distinti saluti

2016-10-27 | ripartizione costi spese fognarie

Salve volevo avere un'ulteriore conferma in merito alla nullità di una delibera assembleare a mio sfavore. Nel mio condominio sono stati fatti dei lavori per la riparazione di una linea fognaria. Codesta linea serve 27 appartamenti e altri 5 appartamenti usufruiscono di una linea fognaria differente. Ho constatato io stesso con il tecnico che lo scarico del mio appartamento si riversa in una diversa linea fognaria che non ha subito lavori di riparazione. In sede di assemblea i condomini che dovevano pagare per i lavori della loro linea fognaria hanno votato a maggioranza prevista in seconda convocazione e a maggioranza prevista anche dal regolamento condominiale la modifica del regolamento al punto spese per la fognatura per far pagare anche ai condomini estranei a quella linea fognaria le spese di riparazione. La delibera può considerarsi nulla visti gli articoli del codice civile che specificano che le spese vanno ripartite per chi usufruisce di quel bene comune? Grazie anticipatamente per la vostra disponibilità.

RISPOSTA

L' assemblea è da considerarsi annullabile entro 30 giorni. Tuttavia se Ella ha la certezza che la Sua fognatura scarichi in altra parte può sempre chiedere la modifica del riparto.

Distinti saluti

2016-10-08 | Millesimo cortile comune

Buonasera,volevo sapere se era corretto che se un cortile comune ,dove tutte e quattro le abitazioni ne usufruiscono per uscire e entrare,io che sotto ho la cantina,devo avere una quota millesimale più alta e di quanto?
Grazie
Adele

RISPOSTA

Mi risulta molto difficile dare una risposta non conoscendo i millesimi di tutti. Di solito le cantine non sono millesimte

Distinti saluti

2016-10-08 | Conta calorie seconde case

Buongiorno,
per cortesia è obbligatorie, per tutti i condomini, installare i nuovi conta calorie e le valvole termostatiche sulle seconde case dove su 8 appartamenti solo uno è abitato da residenti?

RISPOSTA

Se gli apaprtamenti durante il periodo invernale non sono usati, è evidente che chiudano ogni singolo radiatore - con piombature - Ella ha il diritto di pagare solo il 30% del consumo. Rimane tuttavia l' obbligo di eseguire le opere comuni che sono obbligatorie per tutti. Distinti saluti

2016-10-07 | Conta calorie

A settembre ho acquistato un appartamento in montagna. Pochi giorni dopo l'amministratore mi manda un preventivo per l'installazione dei conta calorie da fare entro il 31/12/16. Nella riunione condominiale di giugno i condomini avevano autorizzato l'amministratore a fare le richieste dei preventivi. La spesa non è stata ancora deliberata e so bene che per i lavori straordinari fa testo la delibera condominiale ma la Legge obbligava da tempo i condomini a montare i conta calorie e quindi, penso, che il precedente proprietario era già da tempo obbligato a fare il lavoro anche se il termine ultimo è il 31/12/2016. In pratica ho acquistato un appartamento non a norma di Legge. Chi deve pagare? Grazie e cordiali saluti.

RISPOSTA

Ha valore la data della delibera. Lei ha comprato un appartamento a norma di legge fino al 31.12.2016

Distinti saluti

2016-10-05 | Lavello cucina senza colonna montante

Buonasera, ho un problema con lo scarico del lavello in cucina, quando è stato fabbricato il palazzo, ca 35 anni fa, hanno omesso di realizzare la colonna montante della cucina, quindi lo scarico del mio lavello attraversa il pavimento del condominio adiacente per sfociare in una colonna montante che dista almeno 4mt, inutile dire che tale tubo di scarico non permette il deflusso corretto delle acque, impedendoci di utilizzare il lavello della cucina. Questa storia va avanti da tempo e adesso vorremmo risolverla. L'unico sistema per far scaricare il lavello altrove è utilizzare un trituratore tipo Sanitrit, pompare le acque sul terrazzo(siamo all'ultimo piano) e farle defluire lungo il parapetto, per caduta, nella colonna montante più vicina. Tenendo conto che, il lavoro verrà fatto a regola d'arte senza compromettere l'utilizzo del terrazzo condominiale, i tubi verranno intallati a vista in modo da non causare eventuali infiltrazioni e non verrà intaccato il prospetto, i condomini possono proibirmi di effettuare il lavoro, costringendomi a utilizzare l'unico lavello che ho in modo parziale? Il lavoro che effettuerò a mie spese mi permette di eliminare la servitù con il condominio adiacente. Grazie e cordiali saluti.

RISPOSTA

Quello che Ella mi scrive è un Suo diritto eseguirlo

distinti saluti

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