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Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2016-09-22 | Inserisci un titolo breve

Vivo in una villetta a schiera siamo in 4 proprietari il mio vicino villetta di testa a delle infiltrazioni tra il suo marciapiede e giardino nella sua proprieta e la perdita va nel suo garage. Vorrei sapere chi deve pagare le riparazioni .grazie

RISPOSTA

Bisogna verificare il rogito dal quale deve risultare la distinta delle singole proprietà

Distinti saluti

2016-09-17 | Inserisci un titolo breve

Buongiorno.Ho inviato tramite Il mio Legale lettera Diffida amministratore condominio per immediata installazione Grondaia per Raccolta Acqua piovana .Io ho un negozio al piano terra e sopra di me sussiste un terrazzo che ha tubi in fuoriscita che quando piove immettono forte scarico acqua piovana recando danni di infiltrazione alla mia vetrina e all' ingresso della mia Attivita' .Ho fatto richiesta per prossima assemblea , ma ho il problema che il proprietario del terrazzo sovrastante si oppone alla Grondaia affermando che il palazzo e' stato costruisto in questo modo antecedente il 1961.Vorrei il suo parere in Proposito.La Ringrazio Anticipatamente.Distinti Saluti Paolo Buglione

RISPOSTA

Come prima cosa sarebbe opportuno capire se si tratta di balcone in aggetto o di una terrazza a livello.

Nel primo caso l' eventuale raccolta delle acqua piovane è di competenza del proprietario del balcone

Nel secondo caso è di competenza dell' Amministratore del condominio quale responsabile e custode del bene comune.

Distinti saluti

2016-09-10 | Basculante garage

Buongiorno, vorrei porre alcune domande sugli obblighi condominiali riguardanti le porte basculanti dei garage:
- le basculanti possono restare aperte durante il giorno o la notte?
- se chiuse è obbligo chiuderle a chiave?
- la porta tagliafuoco che collega il garage con il vano scale condominiale una volta ovviamente chiusa, è obbligo chiuderla anche a chiave?
Grazie
Luisa Schianchi

RISPOSTA

La porta/basculante può rimanere aperta purchè non impedisca al vicino il libero transito.

La porta tagliafuoco se rappresenta una via di fuga non può essere chiusa

Distinti saluti

2016-09-07 | Inserisci un titolo breve

per lavori alla facciata condominale, il piano terra che ne fà parte, e che 10 anni fà lo stesso proprietario ha acquistato altro locale retrostante facete parte di un altro condominio, con accesso dallo stesso piano terra prima citato, non più dal vecchio accesso e precisamente dall'altro condominio, deve contribuire alla spesa? in che misura?

RISPOSTA

Dovrà partecipare per il condominio interessato.

Distinti saluti

2016-08-25 | Due assicurazione per lo stesso danno

Buongiorno
Come facente funzione amministratore condominiale ho aperto una pratica per un condomino che avendo lo scarico della doccia rotto ha macchiato il soffitto del condomino a lui sottostante
La pratica con l assicurazione condominiale sta seguendo il suo corso..
Il condomino che ha causato il danno ha anche una assicurazione privata.
Il condomino è obbligato a comunicare a ciascuna assicurazione l esistenza dell altra ?
Può chiedere il risarcimento dell intero danno a ciascuna?

RISPOSTA

L' Amministratore o chi fa le veci dell' Amministratore, deve fare la denuncia all' assicurazione del condominio. Il titolare de4ll' assicurazione privata è opportune che faccia lo stesso presso la propria assicurazione. Saranno i periti di entrambe le assicurazioni ad accordarsi per la liquidazione. Con distinti saluti

2016-08-08 | mancato ripristino sede stradale

In una strada vicinale-privata con servitù di pubblico passo, proprietario di una delle abitazioni ha rotto la sede stradale per una modifica di allacciamento al gas-dotto.
Questa rottura è avvenuta senza preavviso alcuno verso altri proprietari residenti, che durante il tempo in cui lo scavo era aperto hanno dovuto deviare la loro circolazione attraverso il cortile della proprietà del committente dello scavo, che è appunto il proprietario sopraccitato. Inoltre è anche probabile che non sia stata chiesta la concessione per la rottura presso gli uffici comunali preposti; appureremo questo fatto.
La strada in questione, fu asfaltata a spese di alcuni residenti, con un contributo da parte della ente comunale.
Al termine dello scavo il proprietario non ha fatto riprisinare il manto stradale con asfalto, riportandolo a condizione precedente, ma si è limitato a colmare il buco con sabbia.
Conseguenza di questa riparazione parziale è che a causa del drenaggio della sabbia l'avvallamento aumenta progressivamente provocando un dissesto del manto stradale, inoltre la buca è posizionata al centro di una curva con scarsa visibilità e la sabbia sparsa sul terreno circostante aumenta lo spazio di arresto in caso di frenata.
Credo che la pubblica amministrazione sia comunque responsabile nel controllare le buone condizioni della strada in questione.
Come co-proprietari della strada interpoderale abbiamo titolo per richiedere il rispristino del fondo stradale asfaltato?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Davide

RISPOSTA

Se si tratta di una strada privata ma di pubblico passaggio, occorre rispettare quanto verrà richiesto dagli organi competenti per i permessi. Circa il ripristino basta segnalare la situazione di precarietà all' ufficio manutenzione strade e l' ufficio stesso provvederà in merito o obbligherà chi di competenza.

Distinti saluti 

2016-08-02 | guaina su balcone sovrastante il mio

Buonasera,
la ringrazio per la risposta. Ma avrei bisogno di sapere se le modalità di costruzione eseguite sono corrette.
Il posizionamento della guaina per evitare le infiltrazioni è obbligatorio oppure no?
Quel ...."mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale " è corretto?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordialità,
Laura Vitaliano

RISPOSTA

Il posizionamento della guaina è obbligatorio. La guaina si usa da 30 anni. Distinti saluti

 

2016-07-30 | guaina su balcone sovrastante il mio

Buongiorno,
il balcone sovrastante il mio non ha la guaina di protezione. E' da tre anni che insisto per far mettere a posto la perdita. L'amministratore scrive al proprietario sopra al mio appartamento con copia per conoscenza a me:quanto segue:
Testo e-mail:
le informazioni telefoniche che ho ricevuto in merito al balcone relativo alla Sua proprietà abitativa sono:
-balcone che non sovrasta un’abitazione ma un’area esterna,
-nel progetto , in merito ai balconi ( come sopra specificato), non è stato predisposto l’utilizzo di guaine o altre tipologie di materiali impermeabili, mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale,
-è stata formata una caldana ( strato di malta cementizia o altro materiale utilizzato per livellare un sottofondo nel quale viene generalmente posato il pavimento finale),
-al fine di evitare il ristagno dell’acqua, il balcone ha una minima pendenza verso il punto di raccolta delle acque meteoriche che confluiscono nell’area esterna dell’unità abitativa posta al piano terra.
Cosa devo fare per non avere piu' la perdita?
L'immobile è nuovo ed è ancora in garanzia - ha solo 7 anni di vita ed io abito qui da 3 anni .
Ringrazio per la risposta.
Cordialità,
Laura Vitaliano

RISPOSTA

Il proprietario del balcone sovrastante è tenuto a riparare il proprio balcone affinchè non infiltri acqua nella proprietà sottostante. La garanzia è decennale saldo accordi diversi.

Distinti saluti

2016-07-20 | Ripristini condomini in seguito mio intervento locale

Buonasera, sono nuovo proprietario appartamento al 2 piano,in un condominio di 4 piano. In seguito a dei lavori di ristrutturazione per effetto di cerchiature probabilmente posso aver provocato delle fessurazioni ai piani confinanti per effetto di una cerchiatura e delle vibrazioni provocate, il genio civile in un sopralluogo a dato ok per i lavori citando queste fessurazioni negli appartamenti sopracitati. Io mi sono offerto di riparare gli eventuali danni pagando il tecnico per il progetto e i lavori stessi per eseguirli, i proprietari degli appartamenti in oggetto si sono opposti chiedendo che fossero loro a decidere il tecnico e l'azienda per fare i lavori ed io dovrei soltanto pare. Adesso siccome io mi sono comportato onestamente e ho sempre dimostrato la volontà di procedere con i ripristini in oggetto mi sono opposto in quanto sospetto anche una sorta di speculazione da parte di questi condomini. La domanda che vorrei farle è appunto se è un mio diritto,visto che pago, far fare i lavori ad un tecnico di mia fiducia del quale è garante lo stesso Genio Civile ed una impresa edile di mia fiducia?

RISPOSTA

E' un Suo diritto. Tuttavia il proprietario dell' appartamento che ha subito i danni, può pretendere di usare una ditta di sua fiducia. Tuttavia il tipo di lavoro e i costi dovrebbero essere gli stessi esposti dalla ditta da lui indicata.

Distinti saluti

2016-07-20 | disinfestazione inquilino

buongioro,faccio parte di un condominio con 2 palazzine A e B, separate da un cortile.Nella palazzina B su richiesta dei soli condomini della suddetta,previo loro esposto è stata emessa ordinanza del sindaco per procedere a disinfestazione in un appartamento privato per motivo pulci;tale proprietario è moroso e non pagherà la disinfestazione!Io sono proprietaria di un appartamento della palazzina A in cui nn fa parte il condomino con pulci! L'amministratore non ha indetto un 'assemblea nè comunicato ai condomini della mia palazzina A, riguardo ordinanza;esposto,disinfestazione.Lo stesso ora ci chiede i soldi anche a noi della palazzina A .Vorrei cortesemente sapere se dobbiamo pagare anche noi e se c'e una normativa di riferimento grazie

RISPOSTA

Non è facile rispondere senza avere conoscenza esatta del problema. Mi sembra di capire che trattasi di una ordinanza del Sindaco per disinfettare un appartamento, cosa che nulla a che fare con il condominio, salvo che l' assemblea di condominio, o semplicemente i condomini della palazzina interessata, abbiano dato mandato all' Amministratore in tal senso. Ribadisco, la cosa non è chiara. Comunque non vedo alcun coinvolgimento del condominio trattandosi di una pulizia da eseguirsi in un appartamento privato.

Con distinti saluti

2016-07-09 | Spese di manutenzione straordinaria per danni

Buon giorno, sono propietaria di una appartamento in condominio situato al 2° piano di 4 proprietari: 2 appartamenti al 1° e il mio al 2°, più una banca al piano strada. C'è una scala condominiale comune agli appartamenti e le ultime due rampe servono esclusivamente il mio appartamento in quanto gli altri due alloggi, una volta percorse le prime due rampe di scala comune, passano ad un terrazzo/cortile di loro esclusiva proprietà e che costituisce il tetto della banca sottostante a piano strada. Io non ho millesimi relativamente a detto terrazzo/cortile essendo proprietà esclusiva degli altri due condomini e infatti non mi sono mai state addebitate spese né per la pulizia né per altro. Non è mio! Non posso accedervi! Ora invece, dopo che uno dei due condomini del corsaletto/terrazza, effettuando lavori di ristrutturazione, ha intasato delle pilette di scarico poste sul cortile con del materiale di risulta che ha intasato gli scarichi, provocando danni alla banca sottostante, vengono addebitate anche a me le spese relative al ripristino dei locali della banca. (Che gli operai versassero materiale negli scarichi l'ho visto coi mie occhi ma adesso non saprei come dimostrarlo e comunque i lavori sono stati di grossa entità e durati parecchi mesi). Io non voglio partecipare a questa spesa! L'unica cosa che mi lascia in dubbio e che le devo riferire è che nel cortile/terrazza di proprietà esclusiva degli altri, va a scaricare un pluviale che proviene dal tetto comune. (Siamo in centro storico e non c'è vegetazione di nessun tipo all'intorno). Questo può essere motivo che mi costringa a partecipare alle spese per i danni subiti dalla banca? Grazie anticipatamente.
Spero di essere stata sufficientemente chiara.

RISPOSTA

La risposta non è semplice per due motivi: occorre vedere il posto e occorre esaminare i rogiti di acquisto.Comunque, la riparazioni delle coperture a lastrico sono di pertinenza dei proprietari del lastrico stesso. E' bene interessare anche la compagnia di assicurazione per occlusione dei boccacci. Distinti saluti 

2016-07-07 | proprietà box e spese facciata

Buongiorno.
Sono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi.
Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente.
Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà.
E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa ?

RISPOSTA

Il corpo di fabbricato posto all' esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti

2016-07-05 | infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privati

Salve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.

RISPOSTA

La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante - o i proprietari - sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti

Distinti saluti

2016-07-04 | unione terrazze

il condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?

RISPOSTA

Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.

Distinti saluti

2016-07-02 | luce condominiale

Salve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome;
ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore:
1-devo essere autorizzato dagli altri condomini?
2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano?
Grazie, distinti saluti.

RISPOSTA

E' sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti

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