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Studio Amministrativo Monti - L'esperto risponde

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Domande e Risposte

2016-07-20 | Ripristini condomini in seguito mio intervento locale

Buonasera, sono nuovo proprietario appartamento al 2 piano,in un condominio di 4 piano. In seguito a dei lavori di ristrutturazione per effetto di cerchiature probabilmente posso aver provocato delle fessurazioni ai piani confinanti per effetto di una cerchiatura e delle vibrazioni provocate, il genio civile in un sopralluogo a dato ok per i lavori citando queste fessurazioni negli appartamenti sopracitati. Io mi sono offerto di riparare gli eventuali danni pagando il tecnico per il progetto e i lavori stessi per eseguirli, i proprietari degli appartamenti in oggetto si sono opposti chiedendo che fossero loro a decidere il tecnico e l'azienda per fare i lavori ed io dovrei soltanto pare. Adesso siccome io mi sono comportato onestamente e ho sempre dimostrato la volontà di procedere con i ripristini in oggetto mi sono opposto in quanto sospetto anche una sorta di speculazione da parte di questi condomini. La domanda che vorrei farle è appunto se è un mio diritto,visto che pago, far fare i lavori ad un tecnico di mia fiducia del quale è garante lo stesso Genio Civile ed una impresa edile di mia fiducia?

RISPOSTA

E' un Suo diritto. Tuttavia il proprietario dell' appartamento che ha subito i danni, può pretendere di usare una ditta di sua fiducia. Tuttavia il tipo di lavoro e i costi dovrebbero essere gli stessi esposti dalla ditta da lui indicata.

Distinti saluti

2016-07-20 | disinfestazione inquilino

buongioro,faccio parte di un condominio con 2 palazzine A e B, separate da un cortile.Nella palazzina B su richiesta dei soli condomini della suddetta,previo loro esposto è stata emessa ordinanza del sindaco per procedere a disinfestazione in un appartamento privato per motivo pulci;tale proprietario è moroso e non pagherà la disinfestazione!Io sono proprietaria di un appartamento della palazzina A in cui nn fa parte il condomino con pulci! L'amministratore non ha indetto un 'assemblea nè comunicato ai condomini della mia palazzina A, riguardo ordinanza;esposto,disinfestazione.Lo stesso ora ci chiede i soldi anche a noi della palazzina A .Vorrei cortesemente sapere se dobbiamo pagare anche noi e se c'e una normativa di riferimento grazie

RISPOSTA

Non è facile rispondere senza avere conoscenza esatta del problema. Mi sembra di capire che trattasi di una ordinanza del Sindaco per disinfettare un appartamento, cosa che nulla a che fare con il condominio, salvo che l' assemblea di condominio, o semplicemente i condomini della palazzina interessata, abbiano dato mandato all' Amministratore in tal senso. Ribadisco, la cosa non è chiara. Comunque non vedo alcun coinvolgimento del condominio trattandosi di una pulizia da eseguirsi in un appartamento privato.

Con distinti saluti

2016-07-09 | Spese di manutenzione straordinaria per danni

Buon giorno, sono propietaria di una appartamento in condominio situato al 2° piano di 4 proprietari: 2 appartamenti al 1° e il mio al 2°, più una banca al piano strada. C'è una scala condominiale comune agli appartamenti e le ultime due rampe servono esclusivamente il mio appartamento in quanto gli altri due alloggi, una volta percorse le prime due rampe di scala comune, passano ad un terrazzo/cortile di loro esclusiva proprietà e che costituisce il tetto della banca sottostante a piano strada. Io non ho millesimi relativamente a detto terrazzo/cortile essendo proprietà esclusiva degli altri due condomini e infatti non mi sono mai state addebitate spese né per la pulizia né per altro. Non è mio! Non posso accedervi! Ora invece, dopo che uno dei due condomini del corsaletto/terrazza, effettuando lavori di ristrutturazione, ha intasato delle pilette di scarico poste sul cortile con del materiale di risulta che ha intasato gli scarichi, provocando danni alla banca sottostante, vengono addebitate anche a me le spese relative al ripristino dei locali della banca. (Che gli operai versassero materiale negli scarichi l'ho visto coi mie occhi ma adesso non saprei come dimostrarlo e comunque i lavori sono stati di grossa entità e durati parecchi mesi). Io non voglio partecipare a questa spesa! L'unica cosa che mi lascia in dubbio e che le devo riferire è che nel cortile/terrazza di proprietà esclusiva degli altri, va a scaricare un pluviale che proviene dal tetto comune. (Siamo in centro storico e non c'è vegetazione di nessun tipo all'intorno). Questo può essere motivo che mi costringa a partecipare alle spese per i danni subiti dalla banca? Grazie anticipatamente.
Spero di essere stata sufficientemente chiara.

RISPOSTA

La risposta non è semplice per due motivi: occorre vedere il posto e occorre esaminare i rogiti di acquisto.Comunque, la riparazioni delle coperture a lastrico sono di pertinenza dei proprietari del lastrico stesso. E' bene interessare anche la compagnia di assicurazione per occlusione dei boccacci. Distinti saluti 

2016-07-07 | proprietà box e spese facciata

Buongiorno.
Sono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi.
Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente.
Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà.
E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa ?

RISPOSTA

Il corpo di fabbricato posto all' esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti

2016-07-05 | infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privati

Salve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.

RISPOSTA

La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante - o i proprietari - sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti

Distinti saluti

2016-07-04 | unione terrazze

il condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?

RISPOSTA

Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.

Distinti saluti

2016-07-02 | luce condominiale

Salve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome;
ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore:
1-devo essere autorizzato dagli altri condomini?
2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano?
Grazie, distinti saluti.

RISPOSTA

E' sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti

2016-06-25 | Proprietà delle fioriere poste sui tramezzi esterni

Buongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.

RISPOSTA

I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.

Distinti saluti

2016-06-23 | Antonella

Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella

RISPOSTA

Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l' opportunità di fare anche l' impermeabilizzazione. In ogni modo l' Amministratore non può farsi di nebbia.

distinti saluti

2016-06-21 | competenze amministratore

Salve, ho scritto il giorno 19-05-2016 per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello" . Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Antonella

RISPOSTA

Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell' Amministratore perchè in ogni modo trattasi di un tetto.

Con distinti saluti

2016-06-19 | terrazza a livello

Salve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage . Grazie

RISPOSTA

Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.

distinti saluti

2016-06-15 | Spese per sostituzione ascensore

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato in un condominio composto di dieci appartamenti distribuiti due per piano su cinque piani, compreso il piano rialzato, e nel quale non esiste regolamento.
Sin dalla costruzione dell’edificio, circa anni sessanta, è presente l’ascensore ma l’uso che ne fa la mia famiglia è praticamente nullo, dato che dal piano rialzato al piano stradale vi sono solo pochi gradini.
Ora i condomini dei piani alti intendono sostituire o ammodernare consistentemente l’ascensore, con una spesa totale prevista in circa quarantamila euro, stando ai preventivi già richiesti.
Trattandosi di spesa per me gravosa, mi è possibile non partecipare alla spesa stessa, ovviamente rinunciando ad usare l’ascensore, ad esempio facendolo dotare di chiave solo per agli altri condomini, e se in futuro avessi necessità di usarlo pagare la mia parte in quel momento?
In pratica: sono applicabili a questo caso gli articoli 1120 e 1121 del codice civile?
Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente

RISPOSTA

Purtroppo Ella ha comprato l' appartamento con l' uso dell' ascensore. Purtroppo Ella è tenuta a pagare tutte le spese ordinarie e straordinarie in base all' articolo 1124  del C.c. cioè 50% per valore e 50% per altezze

Distinti saluti

2016-06-07 | Scala esterna mobile per recupero macerie lato cortile dove transitano auto per garage

Occorre avere il permesso dell'amministratore per posizionare una Scala elevatrice per portare via le macerie di una demolizione di un tramezzo del mio appartamento,al 7 piano,dal lato cortile sul balconcino per stendere di mia proprietà sito sul vano Scala ,lavoro di circa 4ore?

RISPOSTA

E' corretto comunicarlo per mettere in condizioni l' Amministratore di dare le eventuali risposte ai condomini. Distinti saluti

2016-06-07 | Ripartizione spese servitù

Buongiorno, grazie per la risposta al mio quesito datato 04 giugno. In realtà il collegamento tra i 2 immobili è stato fatto già da almeno 30 anni ma è un piccolo condominio che è sempre stato gestito in maniera informale quindi è troppo tardi per avanzare pretese sull'illegittimità dei varchi. Quello che mi interessava era sapere la ripercussione sulla ripartizione delle spese straordinarie nella situazione attuale e con la servitù che si è venuta a creare in questo modo. I locali nell'edificio di proprietà esclusiva esterno al condominio devono partecipare a tutte le spese straordinarie del fabbricato principale (come se facessero parte del condominio)?

RISPOSTA

Qualora si tratti di corpi di fabbricato a se stanti ed esterni dal corpo principale, le spese straordinarie relative alla manutenzione del corpo principale gravitano esclusivamente sul corpo principale. Distinti saluti

2016-06-06 | Inserisci un titolo breve

Condominio in linea costituito da 5 blocchi identici, uniti tra loro senza soluzione di continuità, da 4 unità ciascuna per totali 20 unità, facente parte di un supercondominio.
Un condomino vuole modificare la facciata principale con l'inserimento di ascensore esterno con nuovi balconi a collegamento dello stesso alla vicina finestra, da trasformare in porta.
2 condomini sono contrari, i restanti sono indifferenti. Come si può evitere il deturpo della facciata? Grazie. Cordiali saluti. AG

RISPOSTA

Come prima cosa è indispensabile conoscere il Comne ove si trova il fabbricato. La messa in opera di un ascensore rappresenta un' innovazione non voluttuaria ad utilizzo individuale, per cui non occorre il consenso dei restanti condomini, sempre che tale operazione non vada a dimininuire l' utilizzo delle parti comuni da parte delle altre proprietà. Circa la costruzione di un balcone, il tutto è vincolato all' approvazione del progetto da parte del Comune con il rispetto di quanto sopra indicato. Infine il mancato decoro di una facciata lo sancisce il giudice. L' assemblea di condominio può esprimere una propria valutazione.Cordiali saluti

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