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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2014-08-03 | Lavori ristrutturazione facciata, ripartizione spese ad unita abitative con diritto di passo

Stiamo ristrutturando la facciata condominiale che da sulla pubblica via, del nostro condominio composto da tre abitazioni e due negozi sottostanti. Dal portone di ingresso con accesso dalla pubblica via, accedono oltre alle tre abitazioni, anche altre due unità immobiliari che godono di una servitù di passo che grava sul nostro immobile -in fondo all androne vi è un portoncino che dà accesso a dette unità, che sono unite entrambe con il lato corto al nostro immobile a formare una specie di lettera U-. Preciso che non abbiamo amministratore non ricorrendone i presupposti di legge. Le tabelle millesimali rifatte nel 2007 prendono in considerazione questo evento (tabella per manutenzione e ricostruzione dell immobile), attribuendo alle due unità suddette una superficie virtuale pari all androne e circa 40 millesimi (pagano circa 1/6 di una delle 3 abitazioni. Abbiamo inoltre una ripartizione spese fatta da un tecnico una quarantina di anni fa in occasione del rifacimento della stessa facciata, in cui erano state ricomprese anche le 2 abitazioni con diritto di passo. Il problema è che uno dei due sostiene di non dovere niente, ma di dover concorrere solo alle spese in caso di manutenzione dell androne di passaggio. Io ritengo la loro spesa congrua (945 euro su circa 23.000 di spesa complessiva), a fronte di una facciata decorosa anche per loro e più che altro sicura. Lei cosa ne pensa? grazie e saluti.
Angelo Ruggi

RISPOSTA

 Buongirono,

purtroppo il condominio che ha un diritto di passaggio non partecipa alle spese di manutenzione straordinaria ma soltanto alle ordinarie per il bene di cui fa uso.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti,
Monti rag. Fausto

2014-07-30 | DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALE

Abito in un condominio munito di riscaldamento centralizzato.
Purtroppo la temperatura all’interno del mio appartamento non raggiunge i gradi necessari per avere un ambiente confortevole.
Ho chiesto all’amministratore l’autorizzazione al distacco dal riscaldamento centrale ma tale autorizzazione mi è stata negata, asserendo che è indispensabile il consenso unanime dei condomini.
Gradirei gentilmente un Vs. parere in merito, tenuto conto dell’approssimarsi dell’inverno.
Ringrazio e saluto distintamente.

RISPOSTA

Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | MANUTENZIONE STRAORDINARIA ASCENSORE

Abito in un condominio di 8 appartamenti e per ragioni di funzionalità è necessario sostituire il quadro elettrico dell’ascensore.
Questa spesa è da considerarsi ordinaria o straordinaria?
Grato per la risposta porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

La sostituzione del quadro elettrico e di conseguenza l’adeguamento alle norme rientrano  nella manutenzione straordinaria.
Tuttavia è molto difficoltoso accertare fino a che punto la spesa per l’adeguamento dell’ascensore rientri nelle spese ordinarie o straordinarie perché la giurisprudenza ed infine la riforma del condominio hanno stabilito in via definitiva che qualsiasi spesa inerente la manutenzione dell’ascensore deve essere suddivisa in base all’art.1124 c.c. e cioè metà per valore e metà per altezza.
Altra cosa importante da considerare è la responsabilità dell’amministratore derivante dalla riforma suddetta che impone allo stesso di eseguire tutte le opere necessarie per la sicurezza degli impianti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | DELIBERE ASSEMBLEARI SU ARGOMENTI NON POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO

Recentemente l’assemblea di condominio ove io abito ed alla quale non ho partecipato ha discusso argomenti che non erano stati posti all’ordine del giorno da parte dell’amministratore.
L’amministratore da me interpellato mi ha risposto che le delibere comunque sono state prese a larga maggioranza pertanto sono valide.
Risponde al vero ciò che afferma l’Amministratore?
Distinti saluti

RISPOSTA

Il problema è molto importante e di attualità perché spesso per ragioni di tempo, per non voler contraddire   i condomini, vengono accettate discussioni e quindi prese decisioni che non dovrebbero nemmeno essere accennate.
Infatti, salvo che non vi sia la presenza di tutti i condomini, le delibere prese su argomenti non posti all’ordine del giorno rischiano di essere impugnate entro 30 giorni.
Distinti saluti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | L’AMMINISTRATORE DEVE FORNIRE L’ESTRATTO CONTO

Abito in un condominio composto da 15 appartamenti.
L’amministratore da me sollecitato ad esibire copia della movimentazione del c/c bancario intestato al condominio, a tutt’oggi, si è rifiutato di consegnarmi detta documentazione giustificandosi con vari pretesti. Mi sembra che con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio vi sia un obbligo da parte dell’amministratore di esibire gli estratti conto bancari ai condomini che ne facciano richiesta.
Le sarei grato di un chiarimento in merito.

Ringrazio e porgo distinti saluti.

RISPOSTA

Con l’entrata in vigore della riforma, ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto condominiale ”per il tramite dell’amministratore” (articolo 1129, comma 8, Codice civile).  E’ ovvio, tuttavia, che l’amministratore ha l’obbligo di fornire la documentazione richiesta e che l’inottemperanza a tale obbligo o, peggio, il rifiuto di adempiere costituisce motivo sufficiente per ottenerne la revoca giudiziale, benché l’ipotesi non rientri nell’elenco di irregolarità dell’articolo 1129, comma tredicesimo. Rientra nell’elenco, invece, la mancata consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali al condomino che ne faccia richiesta (si veda il combinato disposto  degli articoli 1130, n.9, e 1129, n.7 Codice civile).

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-06-16 | sostituzione saracinesca box

Buongiorno
Ho acquistato un appartamento in un condominio di 8 appartamenti.
Uno dei lavori che devo fare riguarda la sostituzioen della saracinesca del box; ultimo rimasto con la saracinesca vecchia.
Gli altri condomini hanno infatti già cambiato la saracinesca mettendone una elettrica.
La mia domanda è questa.
A parte ovviamente sceglere lo stesso colore che hanno scelto gli altri (Nero)
La saracinesca deve essere dello stesso modello di quelle che hanno installato gli altri condomini? Se io vogliometterne una a pannelli verticali ed invece gli altri hanno montato una ad apertura laterale posso?
E se la ditta che le aveva installate non esistesse più? Come mi devo comportare?

RISPOSTA

Non vi sono problemi salvo che non vi siano dei vincoli in rogito cosa che dubito fortemente.

Distinti saluti

MONTI RAG FAUSTO

2014-04-07 | balcone terrazza di facciata

Buonasera, il balcone della mia terrazza è alto 91 cm dal pavimento della stessa abito al 5° piano e per me non è sicuro posso risolvere la questione in qualche modo? è a norma? lo stesso balcone finisce sospeso sotto il livello del pavimento della terrazza ed ha il ferro sotto tutto mangiato dalla ruggine mentre al suo interno ci sono dei pannelli di vetro incollati, non riesco a trovare un fabbro che me lo fa nuovo avete da suggerirmi qualcosa? oltretutto serve la gru. La responsabilità di chi è? come posso tutelarmi da eventuali guai? grazie mille, cordiali saluti Rossi Marcella

RISPOSTA

Immagino che si tratti di un balcone in aggetto - se così la responsabilità è completamente Sua. Se invece trattasi di una terrazza a livello e cioè fa anche da copertura la parte esterna pericolante potrebbe configurarsi come parte integrante della facciata.

Distinti saluti

MONTI RAG FAUSTO

2014-02-16 | Eliminare fioriera

Scrivi la tua domanda...proprietario di villino bilivello a schiera dovendo rifare la pavimentazione di un terrazzino con fioriera, vorrei eliminare questa ultima causa anche essa di infiltrazioni,trasformando il terrazzino in un balcone aperto con ringhiera.il terrazzino sporge sul giardino facente parte della proprieta.posso fare questa modifica rispetto ai villini adiacenti che mantengono le fioriere? Occorrono permessi?
Grazie

RISPOSTA

 Vi sono alcuni aspetti da rispettare:

- verificare se la zona è vincolata;

-verififcare se la zona è soggetta ai vincoli paessaggistici;

-occorre sempre un progetto approvato dalle autorita comunali.

Distinti saluti,

Monti rag.  Fausto

2014-01-27 | ripartizione spese tetto unità semi-indipendente

Buongiorno,
sono proprietario di una unità immobiliare semi-indipendente, parte di un condominio composto da 6 unità abitative (di cui quattro in un blocco centrale e 2 ai due lati opposti).
La domanda è la seguente:
Se in assemblea di decidesse di rifare il tetto, essendo proprietario di una unità abitativa coperta da una propria porzione di tetto, come verrebbe ripartita la spesa?
E se fosse interamente a carico mio (la parte posta esclusivamente sopra la mia proprietà) potrei oppormi a rifare detta parte di tetto (dando per scontato di non poter ottenere la maggioranza perche al massimo saremmo 4 vs 2)?
Grazie anticipatamente

RISPOSTA

 Buongiorno,

il tetto viene mantenuto dai condomini che si trovano nella verticale del tetto stesso quando vi sono porzioni di tetto ben distinte.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-12-09 | riparto spese copertura boxes

Buongiorno, amministro un condominio composto da due palazzine e una trentina di box in corpo staccato, con copertura a lastrico non utilizzabile.
Solo alcuni di questi box presentano infiltrazioni,ma gli interventi di riparazione, potrebbero comportare il coinvolgimento anche di box che non presentano problemi, in quanto il punto di rottura della guaina potrebbe essere proprio sopra questi ultimi. Ho proposto in assemblea, che anche in caso di interventi parziali su parte della copertura, le spese potrebbero essere suddivise TRA TUTTI i proprietari dei box, in base ai relativi millesimi. La normativa in materia non è chiara e sono quindi sorte molte discussioni. So bene che le spese per le coperture vanno ripartite tra i proprietari della copertura stessa e quelli sottostanti..ma in questo caso, non è detto che la rottura della guaina sia esattamente sopra il box con infiltrazioni ed è possibile che si debba intervenire sul quello a fianco, che non avendo problemi, non intende partecipare alle spese. Mi darebbe cortesemente un consiglio? grazie, cordiali saluti.

RISPOSTA

 Buongionro,

a priori non vedo problemi.

trattasi di un corpo distaccato e quindi autonomo per ciò che riguarda gli eventuali costi di riparazione.

Dette riparazioni, salvo che non ci siano dei cavilli in qualche rogito, vanno suddivise per tutti i proprietari dei box.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-12-02 | integrazione alla domanda posta il 7 novembre 2013

Cambia il criterio di ripartizione del costo di impermeabilizzazione della fioriera se questa è il parapetto della terrazza a livello?
La fioriera è posta sul lato della terrazza che è attaccata al muro di confine e arretra di circa 1 metro l affaccio diretto sul vicino confinante.
Grazie
Massimo

RISPOSTA

 Buongirono,

se la fioriera è parte integrante della facciata e se costituisce il parapetto della terrazza il condominio dovrà accollarsi in parte la riparazione e la impermeabilizzazione della fioriera.

Ritengo equo il riparto del 50% come se si tratasse di un normale parapetto in muratura.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-11-07 | ripartizione spese terrazza a livello

Buonasera, si deve procedere al rifacimento del pavimento e della impermeabilizzazione di una terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo di un condomino e al rifacimento della impermeabilizzazione della fioriera fissa che corre lungo un lato della terrazza sempre di proprietà del condomino.
La fioriera e la terrazza fungono da copertura a due box, la copertura del box n°1 è composta dalla fioriera in toto + 1/3 della terrazza, il box n°2 dai rimanenti 2/3 della terrazza.
Domande:
1 la fioriera si deve svuotare del suo contenuto e poi riempire di nuovo, questo costo a chi si attribuisce?
2 il costo della impermeabilizzazione del perimetro verticale interno della fioriera a chi si attribuisce?
3 il costo del manto di copertura/fondo della fioriera come si suddivide e a chi si attribuisce?
4 se i 2/3 del costo del rifacimento della terrazza a livello sono da attribuire ai 2 box è corretta la suddivisione in base agli effettivi metri quadri di copertura?
Grato per la Vostra risposta
Massimo Martini

RISPOSTA

 Buongiorno,

se la fioriera, come mi sembra di capire, è parte integrante della terrazza la quale funge da copertura tutte le spese saranno da suddividere come segue:

- 1/3 a carco dell'utilizzatore del terrazzo;

-2/3 a carico delle proprietà sottostanti.

Distinti saluti,

 Monti rag. Fausto

2013-11-01 | Deleghe condominio

Spett.le Siognor Monti in un condominio di 12 unita un condomino in assemblea fino a quante deleghe puo avere?

RISPOSTA

Buongiorno,

fino a 20 unità immobiliari non vi sono problemi al numero delle deleghe.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-10-29 | Ripartizione spese acqua calda

Buongiorno , abito in un condominio di 11 unità (4 invendute) con impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda centralizzato (Pannelli solari con contatori dedicati per acqua calda e riscaldamento per ogni appartamento)
Domande
1)con quale critero (o sistema di calcolo) si stabilisce il costo al metro cubo dell’acqua calda consumata da ogni condomino?
2)Nel calcolo del costo al metro cubo è lecito inserire anche una quota riguardante la manutenzione della caldaia e il costo affrontato per i controlli antilegionella dell’acqua calda?

Grazie per l’attenzione
Cordiali saluti
Giuseppe

RISPOSTA

 Buongiorno,

il costo dell'acqua calda è stabilito dall'assemblea salvo che non via sia un impianto di produzione dell'acqua calda completamente autonomo da quello del riscaldamento.

Tuttavia trattandosi di un impianto di recentre costruzione e quindi perfettamente coimbentato o si può tranquillamente ipotizzare una riduzione del 20% del costo totale di riscaldamento e acqua calda.

E' corretto stabilire una quota fissa per l'addebito dell'acqua calda dovuto alla dispersione e manutenzione ordinaria dell'impianto.

Distinti saluti.

Monti rag. Fausto

2013-09-21 | prescrizione

un condomino deve fare dei lavori per i quali è necessario il consenso assembleare degli altri condomini. avendolo ottenuto con i necessari voti favorevoli ben 25 anni fa, può solo ora iniziare a fare i suddetti lavori, oppure il consenso ha una prescrizione e la domanda deve essere ripresentata? grazie.

RISPOSTA

 Buongiorno,

non è possibile dare risposta non conoscendo il tipo di lavori da eseguire.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

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