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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2014-08-16 | USUCAPIONE DI PARTI CONDOMINIALI

Un condomino, ove abito da anni, occupa uno spazio condominiale del cortile per il parcheggio della propria auto.
Corrisponde al vero che il suddetto condomino può esercitare il diritto di usucapione trascorsi i 20 anni?
Vi sarei grato di un chiarimento e ringrazio anticipatamente.
Bolognesi Franco

RISPOSTA

Presupposti per l’usucapione di aree di terreno condominiale da parte di un singolo condomino.

Il singolo condomino può acquistare per usucapione ogni tipo di parte comune(aree di terreno condominiale, parti dell’edificio condominiale, ecc.).
Tuttavia egli, al fine di fare ciò, deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile all’usucapione (20 anni), dimostrando di avere utilizzato il bene in via esclusiva in modo da evidenziare un’univoca volontà di possedere con l’animo del proprietario.
A tal fine non è sufficiente provare il mero non uso da parte degli altri condomini.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Con l’occasione porgo distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | POSA DI CONDIZIONATORE SU PARETE CONDOMINIALE

L’appartamento ove abito è privo di balcone e dovendo mettere in opera un condizionatore non ho altra possibilità se non quella di posizionarlo sulla facciata condominiale.
L’amministratore al quale mi sono rivolto mi ha categoricamente impedito di procedere, dicendomi che tale condizionatore avrebbe creato una notevole alterazione del decoro architettonico.
Dato che non sono convinto della risposta datami dall’amministratore sono a chiedere un Suo parere in merito.
La ringrazio e porgo cordiali saluti.
Filippo Mengoli

RISPOSTA

L’affermazione del Suo amministratore ritengo che abbia un significato molto pacifista.

Infatti innanzitutto nulla vieta a Lei, come ad altro condomino, di fare uso della facciata comune purché siano rispettate le distanze di legge dalle finestre o balconi, mentre il secondo motivo è dato dalla definizione del decoro architettonico come segue:

Il decoro architettonico, quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’interno stabile) e non già rispetto all’impatto con l’ambiente  circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, così si è espressa la sentenza della cassazione sezione II 25.01.2010 nr. 1286".

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-08-16 | CRITERI DI RIPARTO SPESE COMUNI

Nel condominio ove abito si è reso necessario ripristinare la pavimentazione del corsello garage comune a tutti per rottura della stessa.
Il condominio è composto da 12 appartamenti aventi volumi diversi e pertanto con millesimi differenti l’uno dall’altro.
L’amministratore, su suggerimento di alcuni condomini, ha suddiviso la spesa di riparazione del corsello suddetto in parti uguali facendo approvare il riparto dall’assemblea condominiale.
Detto riparto mi sembra non corrispondente alla normativa di legge.
Pertanto gradirei avere un Suo pensiero in merito.
La ringrazio e porgo distinti saluti.
Luca Fornaciari

RISPOSTA

Il lettore ha ragione, detta assemblea non è annullabile, ma NULLA, perché si è modificato il criterio di riparto delle spese comuni che prevede, in questi casi,  il consenso di tutti i  condomini  e comunque è in difformità a quanto previsto dall’articolo nr. 1123 del c.c., vedi Sentenza Cassazione nr. 6714 del 19.03.2010

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Monti Rag. Fausto

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LAVORI SU TERRAZZA A LIVELLO – DIVISIONE DELLA SPESA

Abito al 3° piano di un condominio di 12 appartamenti.
L’appartamento posto sulla verticale del mio appartamento è costituito anche da una terrazza a livello ristrutturata da poco a causa di gravi infiltrazioni di acqua.
L’amministratore ha suddiviso i 2/3 della spesa soltanto fra gli appartamenti ubicati nella verticale della terrazza a livello.
Preciso che al piano terra vi è un portico comune a tutti posto sempre in detta verticale.
È esatto il riparto disposto dall’amministratore?
Lelli Fernando

RISPOSTA

Il riparto a cui fa riferimento il lettore è da ritenersi errato in conformità alla giurisprudenza – così si è espressa pure la cassazione a sezioni unite.
Infatti le sentenze hanno messo in evidenza che la terrazza a livello, pur essendo di proprietà di un condomino, funge da tetto e pertanto tutti sono tenuti a partecipare   alla spesa dei 2/3 in base ai propri millesimi, mentre il singolo proprietario della terrazza partecipa alla spesa per 1/3 del totale.
Sperando di avere chiarito i dubbi del lettore porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Monti Fausto

2014-08-16 | FRAZIONAMENTO DI APPARTAMENTO E APERTURA DI ULTERIORE PORTA SUL VANO SCALE

Abito al 1° piano di un condominio composto da 6 appartamenti, per ragioni familiari ho necessità di dividere l’appartamento in due creando un altro accesso dal vano scale.
Ad una prima richiesta fatta all’amministratore mi è stata negata l’autorizzazione.
Nutro forti dubbi in ordine al diniego fornitomi perciò sono a chiedere spiegazioni in merito.
Resto in attesa di gentile risposta.
Balboni Guerrino

RISPOSTA

Il lettore può tranquillamente aprire una seconda porta con accesso al pianerottolo della scala, purché sia munito di regolare progetto e purché tale opera non pregiudichi l’accesso alle restanti porte del piano.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag.  Monti Fausto

2014-08-16 | APERTURA SUL TETTO

Abito all’ultimo piano di un piccolo condominio esposto a Sud. Avendo incorporato il sottotetto sarebbe mio gradimento creare una apertura sul tetto ad asola.
Quali autorizzazioni debbo chiedere?
Ringrazio,
Rocco Roggero

RISPOSTA

Il lettore per aprire una  veduta sul tetto, con incorporazione di parte del tetto e con la creazione di un’asola, oltre a munirsi di regolare permesso del Comune, dovrà chiedere ed ottenere il consenso di tutti i condomini.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-08-03 | Lavori ristrutturazione facciata, ripartizione spese ad unita abitative con diritto di passo

Stiamo ristrutturando la facciata condominiale che da sulla pubblica via, del nostro condominio composto da tre abitazioni e due negozi sottostanti. Dal portone di ingresso con accesso dalla pubblica via, accedono oltre alle tre abitazioni, anche altre due unità immobiliari che godono di una servitù di passo che grava sul nostro immobile -in fondo all androne vi è un portoncino che dà accesso a dette unità, che sono unite entrambe con il lato corto al nostro immobile a formare una specie di lettera U-. Preciso che non abbiamo amministratore non ricorrendone i presupposti di legge. Le tabelle millesimali rifatte nel 2007 prendono in considerazione questo evento (tabella per manutenzione e ricostruzione dell immobile), attribuendo alle due unità suddette una superficie virtuale pari all androne e circa 40 millesimi (pagano circa 1/6 di una delle 3 abitazioni. Abbiamo inoltre una ripartizione spese fatta da un tecnico una quarantina di anni fa in occasione del rifacimento della stessa facciata, in cui erano state ricomprese anche le 2 abitazioni con diritto di passo. Il problema è che uno dei due sostiene di non dovere niente, ma di dover concorrere solo alle spese in caso di manutenzione dell androne di passaggio. Io ritengo la loro spesa congrua (945 euro su circa 23.000 di spesa complessiva), a fronte di una facciata decorosa anche per loro e più che altro sicura. Lei cosa ne pensa? grazie e saluti.
Angelo Ruggi

RISPOSTA

 Buongirono,

purtroppo il condominio che ha un diritto di passaggio non partecipa alle spese di manutenzione straordinaria ma soltanto alle ordinarie per il bene di cui fa uso.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti,
Monti rag. Fausto

2014-07-30 | DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALE

Abito in un condominio munito di riscaldamento centralizzato.
Purtroppo la temperatura all’interno del mio appartamento non raggiunge i gradi necessari per avere un ambiente confortevole.
Ho chiesto all’amministratore l’autorizzazione al distacco dal riscaldamento centrale ma tale autorizzazione mi è stata negata, asserendo che è indispensabile il consenso unanime dei condomini.
Gradirei gentilmente un Vs. parere in merito, tenuto conto dell’approssimarsi dell’inverno.
Ringrazio e saluto distintamente.

RISPOSTA

Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | MANUTENZIONE STRAORDINARIA ASCENSORE

Abito in un condominio di 8 appartamenti e per ragioni di funzionalità è necessario sostituire il quadro elettrico dell’ascensore.
Questa spesa è da considerarsi ordinaria o straordinaria?
Grato per la risposta porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

La sostituzione del quadro elettrico e di conseguenza l’adeguamento alle norme rientrano  nella manutenzione straordinaria.
Tuttavia è molto difficoltoso accertare fino a che punto la spesa per l’adeguamento dell’ascensore rientri nelle spese ordinarie o straordinarie perché la giurisprudenza ed infine la riforma del condominio hanno stabilito in via definitiva che qualsiasi spesa inerente la manutenzione dell’ascensore deve essere suddivisa in base all’art.1124 c.c. e cioè metà per valore e metà per altezza.
Altra cosa importante da considerare è la responsabilità dell’amministratore derivante dalla riforma suddetta che impone allo stesso di eseguire tutte le opere necessarie per la sicurezza degli impianti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | DELIBERE ASSEMBLEARI SU ARGOMENTI NON POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO

Recentemente l’assemblea di condominio ove io abito ed alla quale non ho partecipato ha discusso argomenti che non erano stati posti all’ordine del giorno da parte dell’amministratore.
L’amministratore da me interpellato mi ha risposto che le delibere comunque sono state prese a larga maggioranza pertanto sono valide.
Risponde al vero ciò che afferma l’Amministratore?
Distinti saluti

RISPOSTA

Il problema è molto importante e di attualità perché spesso per ragioni di tempo, per non voler contraddire   i condomini, vengono accettate discussioni e quindi prese decisioni che non dovrebbero nemmeno essere accennate.
Infatti, salvo che non vi sia la presenza di tutti i condomini, le delibere prese su argomenti non posti all’ordine del giorno rischiano di essere impugnate entro 30 giorni.
Distinti saluti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-07-30 | L’AMMINISTRATORE DEVE FORNIRE L’ESTRATTO CONTO

Abito in un condominio composto da 15 appartamenti.
L’amministratore da me sollecitato ad esibire copia della movimentazione del c/c bancario intestato al condominio, a tutt’oggi, si è rifiutato di consegnarmi detta documentazione giustificandosi con vari pretesti. Mi sembra che con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio vi sia un obbligo da parte dell’amministratore di esibire gli estratti conto bancari ai condomini che ne facciano richiesta.
Le sarei grato di un chiarimento in merito.

Ringrazio e porgo distinti saluti.

RISPOSTA

Con l’entrata in vigore della riforma, ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto condominiale ”per il tramite dell’amministratore” (articolo 1129, comma 8, Codice civile).  E’ ovvio, tuttavia, che l’amministratore ha l’obbligo di fornire la documentazione richiesta e che l’inottemperanza a tale obbligo o, peggio, il rifiuto di adempiere costituisce motivo sufficiente per ottenerne la revoca giudiziale, benché l’ipotesi non rientri nell’elenco di irregolarità dell’articolo 1129, comma tredicesimo. Rientra nell’elenco, invece, la mancata consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali al condomino che ne faccia richiesta (si veda il combinato disposto  degli articoli 1130, n.9, e 1129, n.7 Codice civile).

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-06-16 | sostituzione saracinesca box

Buongiorno
Ho acquistato un appartamento in un condominio di 8 appartamenti.
Uno dei lavori che devo fare riguarda la sostituzioen della saracinesca del box; ultimo rimasto con la saracinesca vecchia.
Gli altri condomini hanno infatti già cambiato la saracinesca mettendone una elettrica.
La mia domanda è questa.
A parte ovviamente sceglere lo stesso colore che hanno scelto gli altri (Nero)
La saracinesca deve essere dello stesso modello di quelle che hanno installato gli altri condomini? Se io vogliometterne una a pannelli verticali ed invece gli altri hanno montato una ad apertura laterale posso?
E se la ditta che le aveva installate non esistesse più? Come mi devo comportare?

RISPOSTA

Non vi sono problemi salvo che non vi siano dei vincoli in rogito cosa che dubito fortemente.

Distinti saluti

MONTI RAG FAUSTO

2014-04-07 | balcone terrazza di facciata

Buonasera, il balcone della mia terrazza è alto 91 cm dal pavimento della stessa abito al 5° piano e per me non è sicuro posso risolvere la questione in qualche modo? è a norma? lo stesso balcone finisce sospeso sotto il livello del pavimento della terrazza ed ha il ferro sotto tutto mangiato dalla ruggine mentre al suo interno ci sono dei pannelli di vetro incollati, non riesco a trovare un fabbro che me lo fa nuovo avete da suggerirmi qualcosa? oltretutto serve la gru. La responsabilità di chi è? come posso tutelarmi da eventuali guai? grazie mille, cordiali saluti Rossi Marcella

RISPOSTA

Immagino che si tratti di un balcone in aggetto - se così la responsabilità è completamente Sua. Se invece trattasi di una terrazza a livello e cioè fa anche da copertura la parte esterna pericolante potrebbe configurarsi come parte integrante della facciata.

Distinti saluti

MONTI RAG FAUSTO

2014-02-16 | Eliminare fioriera

Scrivi la tua domanda...proprietario di villino bilivello a schiera dovendo rifare la pavimentazione di un terrazzino con fioriera, vorrei eliminare questa ultima causa anche essa di infiltrazioni,trasformando il terrazzino in un balcone aperto con ringhiera.il terrazzino sporge sul giardino facente parte della proprieta.posso fare questa modifica rispetto ai villini adiacenti che mantengono le fioriere? Occorrono permessi?
Grazie

RISPOSTA

 Vi sono alcuni aspetti da rispettare:

- verificare se la zona è vincolata;

-verififcare se la zona è soggetta ai vincoli paessaggistici;

-occorre sempre un progetto approvato dalle autorita comunali.

Distinti saluti,

Monti rag.  Fausto

2014-01-27 | ripartizione spese tetto unità semi-indipendente

Buongiorno,
sono proprietario di una unità immobiliare semi-indipendente, parte di un condominio composto da 6 unità abitative (di cui quattro in un blocco centrale e 2 ai due lati opposti).
La domanda è la seguente:
Se in assemblea di decidesse di rifare il tetto, essendo proprietario di una unità abitativa coperta da una propria porzione di tetto, come verrebbe ripartita la spesa?
E se fosse interamente a carico mio (la parte posta esclusivamente sopra la mia proprietà) potrei oppormi a rifare detta parte di tetto (dando per scontato di non poter ottenere la maggioranza perche al massimo saremmo 4 vs 2)?
Grazie anticipatamente

RISPOSTA

 Buongiorno,

il tetto viene mantenuto dai condomini che si trovano nella verticale del tetto stesso quando vi sono porzioni di tetto ben distinte.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

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