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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2014-08-16 | DOCUMENTI DEL CONDOMINIO

Dopo che tutti i documenti del rendiconto sono stati tenuti a disposizione per la consultazione e l’approvazione del rendiconto, l’amministratore è tenuto a dover inviare centinaia di fotocopie di questi documenti ai condomini?
In attesa di risposta porgo cordiali saluti.
Paola Piazzi

RISPOSTA

NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IL CONDOMINO PUO’ CONTROLLARE ANCHE LE FATTURE ARRETRATE?

L’Amministratore dello stabile in cui abito non ha presentato il rendiconto per parecchi anni. Lo scorso hanno ha presentato un rendiconto di ben 5 anni e in fretta e furia l’ha fatto approvare dall’assemblea. Vi chiedo, fermo restando che non posso più impugnare nulla, se quanto meno posso chiedere di esaminare le fatture e la documentazione relativa a quel periodo.
In attesa di risposta porgo distinti saluti
Antonio Franchi

RISPOSTA

E’ diritto del condomino in qualità di mandante, richiedere all’amministratore (mandatario) la visione della documentazione contabile condominiale ai sensi dell’articolo 1713 Codice civile, sia prima che successivamente alla data di riunione dell’assemblea condominiale.

Distinti Saluti,
Rag. Fausto Monti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-08-16 | CONDOMINO MOROSO

Abito in un condominio di 24 Appartamenti e vi sono due condomini che risultano morosi per quote condominiali non versate per una cifra molto rilevante.
Alla assemblea condominiale tenutasi recentemente l’amministratore ha comunicato che in virtù della legge 220/12 vi è la possibilità di privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato riscaldamento – acqua calda.
Gradirei una risposta circa la validità di tale affermazione.
Ringrazio e rimango in attesa.
Aldrovandi Franco

RISPOSTA

Risponde al vero che la legge 220/2012 autorizza l’amministratore a privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato.
Rimane sempre la difficoltà pratica di operare in una proprietà privata senza l’autorizzazione del condomino interessato.
Altra problematica rimane sempre la possibilità che ha  il condomino privato dei servizi di rivolgersi  al giudice con una procedura d’urgenza per riattivare il servizio tolto.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti.
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LOCALE SCAVATO NEL SOTTOSUOLO

Nel condominio ove abito un condomino, proprietario di un magazzino al piano terra, ha creato un locale nella verticale della sua proprietà, scavando nel sottosuolo.
I restanti condomini si stanno ponendo la domanda se è legittimo detta operazione oppure se rappresenta un abuso.
Grato per la risposta porgo distinti saluti.
Ferri Agostino

RISPOSTA

Per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uso dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,  indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali a  ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Sperando che la risposta sia esauriente la saluto distintamente,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Danni provocati dalla tracimazione di acqua

Chi paga i danni provocati dalla tracimazione di acqua in caso di fondi a dislivello?

RISPOSTA

In caso di fondi a dislivello, in base alla disposizione di cui all'articolo 887 c.c. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evi­tare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante. Tale regola, peraltro, non è applicabile quanto il dislivello che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i fondi non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell'opera che ha determinato la necessità del muro, assume l'obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde ai sensi dell'articolo 2045 del c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina.

Cassazione N° 5762 del 17 marzo 2005.

Come è noto, per i "fondi a dislivello negli abitati" l'articolo 887 c.c. dispone che il proprietario del fondo superiore debba sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, mentre entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la re­stante altezza. La regola è peraltro inapplicabile, giusto quanto ha sottolineato la sentenza in esame, quando il dislivello non sia naturale ma sia stato determinato dalla costruzione sul livello più basso e cioè nella stra­grande generalità dei casi.. In tali ipotesi non si tratta di muro comune ma di manufatto realizzato dal pro­prietario del fondo inferiore e per il suo esclusivo vantaggio. Detta costruzione, eseguita per riparare la casa posta a livello inferiore, è interamente di proprietà del titolare di quest'ultima, che risponde della sua manu­tenzione ed anche di eventuali danni. La esperienza suggerisce dì rappresentare agli amministratori la oppor­tunità di riesaminare i rapporti del genere di quelli in discorso alla luce di quanto la Cassazione ha semplice­mente richiamato, non certo indicato per la prima volta.

Cassazione sezione seconda sentenza 14 febbraio 2005, n. 2946.

Se di due fondi posti negli abitati, uno è superiore e l'altro è inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per la restante altezza.  Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Assemblea di condominio

Quali sono i poteri decisionali dell'Assemblea di condominio?

RISPOSTA

L'Assemblea di Condominio è l'organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.
L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato:  è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario.
I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.
Se manca l'amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l'amministratore deve provvedere ad inviare l'avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).
L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l'assemblea, nonché contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).
E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.
Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.
Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)
Tutte le decisioni prese dall'assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel "principio di maggioranza", per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.
L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L'Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.
Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.
Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.
Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell'assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.
La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l'impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l'annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All'amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l'impugnazione prima di procedere all'attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi   condomini.
Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.
 
Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti
Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II
Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell' unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell' edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall' art. 1123 cod. civ.  Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.
 
Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:
Legge 20 marzo 2001, n°  66:
Art. 2-bis, comma  13 - Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Maggiori chiarimenti potranno essere forniti dagli esperti dell’UPPI.

Rag. Monti Fausto

2014-08-16 | COSTRUZIONE DI UNA PENSILINA DA PARTE DI UN PRIVATO

Abito in un appartamento al primo piano di un condominio situato nella prima periferia della città.
Il proprietario del negozio posto al piano terra ha chiesto ed ottenuto dal Comune l’autorizzazione per costruire una pensilina a protezione del negozio stesso.
L’assemblea di condominio si è espressa a maggioranza con voto favorevole nonostante le mie contestazioni per la mancata veduta in appiombo.
L’amministratore sostiene che non posso sollevare nessuna obbiezione tenuto conto del voto assembleare.
Gradirei un Vs. parere in merito, nel contempo ringrazio e porgo distinti saluti.
Bonfiglioli Marco

RISPOSTA

La costruzione di uno sporto per una pensilina da posizionarsi sulla porta di un negozio ed appartenente al proprietario del negozio stesso che impedisca la veduta in appiombo da parte delle finestre sovrastanti, lede il diritto del condomino e perciò costituisce una innovazione che non può essere consentita, soltanto ove siano violati i limiti sulle distanze legali previste dagli Art.905 –906-907 del c.c.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI – MANCATO PAGAMENTO

L’amministratore ove abito non è riuscito a recuperare le spese condominiali scadute da un condomino moroso perché da tempo questi aveva ceduto l’appartamento senza comunicare l’avvenuta vendita.
Ha sbagliato l’amministratore o il condomino?
Gradirei gentilmente una risposta.
Ringrazio e saluto distintamente.
Boni Carlo

RISPOSTA

È compito dell’amministratore tenere aggiornato l’elenco dei condomini, mentre è obbligo di ogni condomino comunicare all’amministratore la vendita delle unità immobiliari.

Tuttavia è errato agire legalmente contro un condomino moroso se prima non siano state espletate, da parte dell’amministratore o del legale incaricato, tutte le ricerche per accertare il vero proprietario.

Infatti, in caso di azione giudiziale da parte dell’amministratore del condominio per  il recupero della quota di spesa di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non  chi possa apparire tale.

Uteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Con distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | USUCAPIONE DI PARTI CONDOMINIALI

Un condomino, ove abito da anni, occupa uno spazio condominiale del cortile per il parcheggio della propria auto.
Corrisponde al vero che il suddetto condomino può esercitare il diritto di usucapione trascorsi i 20 anni?
Vi sarei grato di un chiarimento e ringrazio anticipatamente.
Bolognesi Franco

RISPOSTA

Presupposti per l’usucapione di aree di terreno condominiale da parte di un singolo condomino.

Il singolo condomino può acquistare per usucapione ogni tipo di parte comune(aree di terreno condominiale, parti dell’edificio condominiale, ecc.).
Tuttavia egli, al fine di fare ciò, deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile all’usucapione (20 anni), dimostrando di avere utilizzato il bene in via esclusiva in modo da evidenziare un’univoca volontà di possedere con l’animo del proprietario.
A tal fine non è sufficiente provare il mero non uso da parte degli altri condomini.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Con l’occasione porgo distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | POSA DI CONDIZIONATORE SU PARETE CONDOMINIALE

L’appartamento ove abito è privo di balcone e dovendo mettere in opera un condizionatore non ho altra possibilità se non quella di posizionarlo sulla facciata condominiale.
L’amministratore al quale mi sono rivolto mi ha categoricamente impedito di procedere, dicendomi che tale condizionatore avrebbe creato una notevole alterazione del decoro architettonico.
Dato che non sono convinto della risposta datami dall’amministratore sono a chiedere un Suo parere in merito.
La ringrazio e porgo cordiali saluti.
Filippo Mengoli

RISPOSTA

L’affermazione del Suo amministratore ritengo che abbia un significato molto pacifista.

Infatti innanzitutto nulla vieta a Lei, come ad altro condomino, di fare uso della facciata comune purché siano rispettate le distanze di legge dalle finestre o balconi, mentre il secondo motivo è dato dalla definizione del decoro architettonico come segue:

Il decoro architettonico, quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’interno stabile) e non già rispetto all’impatto con l’ambiente  circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, così si è espressa la sentenza della cassazione sezione II 25.01.2010 nr. 1286".

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-08-16 | CRITERI DI RIPARTO SPESE COMUNI

Nel condominio ove abito si è reso necessario ripristinare la pavimentazione del corsello garage comune a tutti per rottura della stessa.
Il condominio è composto da 12 appartamenti aventi volumi diversi e pertanto con millesimi differenti l’uno dall’altro.
L’amministratore, su suggerimento di alcuni condomini, ha suddiviso la spesa di riparazione del corsello suddetto in parti uguali facendo approvare il riparto dall’assemblea condominiale.
Detto riparto mi sembra non corrispondente alla normativa di legge.
Pertanto gradirei avere un Suo pensiero in merito.
La ringrazio e porgo distinti saluti.
Luca Fornaciari

RISPOSTA

Il lettore ha ragione, detta assemblea non è annullabile, ma NULLA, perché si è modificato il criterio di riparto delle spese comuni che prevede, in questi casi,  il consenso di tutti i  condomini  e comunque è in difformità a quanto previsto dall’articolo nr. 1123 del c.c., vedi Sentenza Cassazione nr. 6714 del 19.03.2010

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Monti Rag. Fausto

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LAVORI SU TERRAZZA A LIVELLO – DIVISIONE DELLA SPESA

Abito al 3° piano di un condominio di 12 appartamenti.
L’appartamento posto sulla verticale del mio appartamento è costituito anche da una terrazza a livello ristrutturata da poco a causa di gravi infiltrazioni di acqua.
L’amministratore ha suddiviso i 2/3 della spesa soltanto fra gli appartamenti ubicati nella verticale della terrazza a livello.
Preciso che al piano terra vi è un portico comune a tutti posto sempre in detta verticale.
È esatto il riparto disposto dall’amministratore?
Lelli Fernando

RISPOSTA

Il riparto a cui fa riferimento il lettore è da ritenersi errato in conformità alla giurisprudenza – così si è espressa pure la cassazione a sezioni unite.
Infatti le sentenze hanno messo in evidenza che la terrazza a livello, pur essendo di proprietà di un condomino, funge da tetto e pertanto tutti sono tenuti a partecipare   alla spesa dei 2/3 in base ai propri millesimi, mentre il singolo proprietario della terrazza partecipa alla spesa per 1/3 del totale.
Sperando di avere chiarito i dubbi del lettore porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Monti Fausto

2014-08-16 | FRAZIONAMENTO DI APPARTAMENTO E APERTURA DI ULTERIORE PORTA SUL VANO SCALE

Abito al 1° piano di un condominio composto da 6 appartamenti, per ragioni familiari ho necessità di dividere l’appartamento in due creando un altro accesso dal vano scale.
Ad una prima richiesta fatta all’amministratore mi è stata negata l’autorizzazione.
Nutro forti dubbi in ordine al diniego fornitomi perciò sono a chiedere spiegazioni in merito.
Resto in attesa di gentile risposta.
Balboni Guerrino

RISPOSTA

Il lettore può tranquillamente aprire una seconda porta con accesso al pianerottolo della scala, purché sia munito di regolare progetto e purché tale opera non pregiudichi l’accesso alle restanti porte del piano.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag.  Monti Fausto

2014-08-16 | APERTURA SUL TETTO

Abito all’ultimo piano di un piccolo condominio esposto a Sud. Avendo incorporato il sottotetto sarebbe mio gradimento creare una apertura sul tetto ad asola.
Quali autorizzazioni debbo chiedere?
Ringrazio,
Rocco Roggero

RISPOSTA

Il lettore per aprire una  veduta sul tetto, con incorporazione di parte del tetto e con la creazione di un’asola, oltre a munirsi di regolare permesso del Comune, dovrà chiedere ed ottenere il consenso di tutti i condomini.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

2014-08-03 | Lavori ristrutturazione facciata, ripartizione spese ad unita abitative con diritto di passo

Stiamo ristrutturando la facciata condominiale che da sulla pubblica via, del nostro condominio composto da tre abitazioni e due negozi sottostanti. Dal portone di ingresso con accesso dalla pubblica via, accedono oltre alle tre abitazioni, anche altre due unità immobiliari che godono di una servitù di passo che grava sul nostro immobile -in fondo all androne vi è un portoncino che dà accesso a dette unità, che sono unite entrambe con il lato corto al nostro immobile a formare una specie di lettera U-. Preciso che non abbiamo amministratore non ricorrendone i presupposti di legge. Le tabelle millesimali rifatte nel 2007 prendono in considerazione questo evento (tabella per manutenzione e ricostruzione dell immobile), attribuendo alle due unità suddette una superficie virtuale pari all androne e circa 40 millesimi (pagano circa 1/6 di una delle 3 abitazioni. Abbiamo inoltre una ripartizione spese fatta da un tecnico una quarantina di anni fa in occasione del rifacimento della stessa facciata, in cui erano state ricomprese anche le 2 abitazioni con diritto di passo. Il problema è che uno dei due sostiene di non dovere niente, ma di dover concorrere solo alle spese in caso di manutenzione dell androne di passaggio. Io ritengo la loro spesa congrua (945 euro su circa 23.000 di spesa complessiva), a fronte di una facciata decorosa anche per loro e più che altro sicura. Lei cosa ne pensa? grazie e saluti.
Angelo Ruggi

RISPOSTA

 Buongirono,

purtroppo il condominio che ha un diritto di passaggio non partecipa alle spese di manutenzione straordinaria ma soltanto alle ordinarie per il bene di cui fa uso.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti,
Monti rag. Fausto

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