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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2012-06-15 | Domanda

BUONGIORNO
vorrei sapere la ripartizione della spesa di pavimentazione del cortile di un condominio in base a quali millesimi viene fatta e se gentilmente mi può dire gli estremi della legge
Grazie

RISPOSTA
Se trattasi di un bene comune la spesa è sostenuta dai condomini in base ai millesimi generali art 1117 del C.c.
2012-06-02 | Domanda

Nel mio condominio c'è un lastrico solaio che è comune a tutti i condomini che serve per accedere alle abitazioni e a dei magazzini dove ci sono attività commerciali.Sotto il lastrico solare ci sono delle attività commerciali le quali lamentano il passaggio con le macchine sopra il lastrico che ha un carico di 200kg per metro quadrato.Il passaggio delle macchine nonostante vari interventi di riparazione della guaina impermiabile provoca la lesione della guaina che comporta infiltrazioni di acqua nei magazzini sottostanti .Si vuole chiedere all'amministratore di far chiudere il passaggio delle macchine sul lastrico e il proprietario dei magazzini sopra il lastrico ha detto che ad una delibera del genere si opporrà e ci manderà i carabinieri affermando che i magazzini perderanno di quotazione.Volevo saper il suo parere.Distinti Saluti,Giuseppe Panza

RISPOSTA
Se esiste un diritto di passaggio carrabile non si può abolire salvo pericolo in atto.
MONTI RAG FAUSTO
2012-05-28 | Domanda

Sono comproprietario di un immobile composta da un androne, tre rampe di scala ed un bagno collocato alla fine della terza rampa; invece, sono unico proprietario, sempre nello stesso immobile di un bagno al piano terra ricavato dallo spazio sottostante il primo pianerottolo (quello di riposo). La domanda è questa: tre pareti di quest'ultimo bagno a forma rettangolare di mt. 1.00 x 3.00 (collocato al piano terra) per l'altezza di metri due sono solo di mia proprietà?
Volevo fare un 'apertura per una veduta a forma ovale di cm 33x25 in una delle due pareti: quella esterna.
Vi prego di darmi una risposta GRAZIE

RISPOSTA

Occorre il benestare del Comune
distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-05-20 | Domanda

Nel mio condominio si è deciso di fare dei lavori straordinari di sistemazione di una autorimessa. Già da anni sono presenti condomini morosi, la banca ha già pignorato e messo all'asta gli immobili. Nell'ordine del giorno non veniva indicato tra i punti la ripartizione delle quote dei condomini morosi ma solo indicato il tipo di intervento da fare le soluzioni prospettate dai tecnici la definizione della spesa complessiva dell'opera e le spese dei professionisti.
Ora nel verbale che ho ricevuto il 17/4/12 (io non ho partecipato all'assemblea) alla fine viene detto che i condomini si fanno carico delle spese dei morosi senza che sia stata fatta votazione o discusso. Chiedo ci sono i presupposti per rendere nulla o annullabile l'assemblea? Visto che nell'ordine del giorno non veniva manco menzionato l'argomento e visto che comunque io sono contrario al pagamento delle quote dei morosi che già l'amministratore mi ha conteggiato!
Grazie
S. Madeddu

RISPOSTA
L' assemblea è da considerarsi nulla. Tuttavia dato che esiste l'obbligatorietà in solido è bene chiarire con altra assemblea.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-05-17 | Domanda

salve, sono prorpietario di un negozio sito al piano terra di uno stabile, regolarmente costituitosi in condominio. In sede di assemblea hanno deliberato il rifacimento dei balconi, nelle seguenti parti: pavimento di calpestio compreso soglia in marmo,(spesa ritenuta individuale in sede di riparto); frontalini, sottobalcone, e realtivo costo dei ponteggi(ripartita in base ai millesimi perche rituenute parti comuni dall'amministratore).
premetto che i balconi in questione non presentano nessun fregio ornamentale di pregio, non sono continuativi della facciata, e sono balconi aggettanti.
non essendo io proprietario di balconi, sono effettivamente obbligato come dice il nostro aministratore a contribuire alla spese inerenti al rifacimento dei frontalini , sottobalcone, e ponteggi,in base alla mia quota millesimale in quanto ritenute parte comuni?
posso se necessario inviare foto delle stabile dove si evince chiaramente la natura architettonica dello stesso.
premetto che non vi è nessun regolamento di condomino dovi si possa evincere che i forntalini e i sottobalconi in deroga alla legge vengano considerati parti comuni.

distiniti saluti e ringrazio anticipatamente per il suo contributo

RISPOSTA
Ella ha perfettamente ragione. Il balcone in aggetto è parte integrante dell' appartamento. tanto che il condomino può rifiutarsi di fare il lavoro oppure può decidere di gestirlo in via autonoma. Ella può trovare ulteriori chiarimenti in ordine all' argomento sul nostro sito sotto la voce "balconi".
Distinti saluti
L' AMMINISTRATORE
2012-04-20 | Domanda

Sono proprietario di una terrazza a livello, ricavata 'scavando' o 'spianando' una porzione del tetto a falde. Cosi' facendo si creano dei muri verticali che 'contornano' su tre lati la terrazza, e costituiscono i muri perimetrali del mio alloggio). In un certo senso, questi muri fanno parte dellla facciata anche se sono arretrati rispetto al piano generale della facciata. Quali sono i criteri per attribuire le spese di manutenzione staordinaria (intonacatura e tinteggiatura) di detti muri?
grazie e saluti

a.scotti

RISPOSTA
Se ho ben capito Lei ha ricavato una terrazza sulle falde del tetto. Qualora detta spesa si stata eseguita con il consenso unanime (così vuole la giurisprudenza) i muri portanti dei travi sono diventati condominiali e pertanto la spesa di manutenzione va posta a carico del condominio. Mentre la manutenzione del calpestio segue la solita giurisprudenza e cioè 1/3 e 2/3. Qualora invece detta opera fosse stata eseguita senza il consenso unanime, sarebbe opportuno non chiedere nulla ai condomini per non sollevare da parte di qualche condomino osservazioni valide.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-04-19 | Domanda

salve, io vivo in un condominio di 5 piani. abito al 5 piano e a livello del mio app. c'è un terrazzo che fa da copertura ai piani inferiori. Dall'atto notarile risulta che su questo terrazzo è di proprietà comune e non c'è diritto di calpestio però solo io ho l'accesso e l'affaccio sul terrazzo. infatti il mio app. ha sia una finestra che una porta che dà sul terrazzo (come risulta anche dai documenti depositati al comune).Vorrei sapere se posso fare richiesta al giudice di pace per la concessione dell'uso esclusivo, visto che i condomini non me lo vogliono concedere. vi ringrazio anticipataente della gentile collaborazione. saluti...

RISPOSTA
NO! Occorre il consenso unanime.
MONTI RAG. FAUSTO
2012-04-12 | Domanda

Sono proprietario di un appartamento al primo piano con terrazzo ad uso esclusivo di un immobile a 4 piani con più condomini.
Nella parte sottostante il terrazzo vi è un locale adibito ad attività commerciale di un unico condomino. Dovendo procedere al rifacimento del terrazzo/solaio, per evitare infiltrazioni d'acqua, in quale misura sono a carico i costi da sostenere fra me ed il proprietario sottostante? Grazie e cordiali saluti.
Ciccone

RISPOSTA
- 1/3 a carico del proprietario sovrastante
- 2/3 a carico del prorpietario sottostante o altri condomini posti nella verticale
qualora nella verticale vi siano delle parti condominiali, i 2/3 sono a carico dell' intero condominio.
distinti saluti
Monti Rag. Fausto
2012-04-11 | Domanda

Vorrei cortesemente sapere se in questo spazio "l'esperto risponde" le risposte sono a pagamento o gratuite.
Grazie
e-mail
pasquale.conte2004@libero.it

RISPOSTA
gratuite
distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-04-11 | Domanda

Dovrei ampliare la porta del mio garage che si affaccia sul cortile condominiale nel muro perimetrale dello stabile. Posso farlo o devo chiedere l'autorizzazione ai condomini?
Inoltre i condomini parcheggiano le loro macchine e mi impediscono di mettere la mia auto nel garage... come posso fare?
Grazie

RISPOSTA
Ella ha il diritto di ampliare il portone del suo garages sempre che non vada a ledere i diritti degli altri e non vada a mettere in pericolo la staticità dello stabile. Circa il parcheggio delle auto Ella ha ragione.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-04-02 | Domanda

ho comprato da poco un appartamento in un condominio dove in un area condominiale è stata fatta una copertura il vecchio proprietario non ha pagato la copertura perchè non aveva la macchina i posti sono 12 mentre gli appartamenti sono 16 tutti uguali i posti non sono assegnati ma il mio amministratore mi ha detto che io posso parcheggiare l'auto sotto la tettoia perche pure se e stata fatta un assemblea molti anni fa i condomini non posso costruire su un area condominiale io ho provato a mettere la macchina ma tutti mi hanno detto che quello era il loro posto pure se non assegnato

RISPOSTA
L' argomento è alquanto complesso:
- uno o più condomini possono costruire un manufatto sul suolo comune ma detto manufatto va messo a disposizione di tutti
Resta inteso che colui che subentra dovrà pagare i costi pro-quota sostenuti dai condomini interessati in precedenza. Sarei cauto nell' affermare che esiste un posto auto

distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-04-01 | Domanda

vorrei cotesemente sapere se in questo spazio "l'esperto risponde" se il servizio è gratuito?
grazie Conte Pasquale

RISPOSTA
gratuito
Distinti saluti
Monti Rag Fausto
2012-03-22 | Domanda

Nel mio condominio della casa al mare,privo di regolamento condominiale scritto, dopo più di 20 anni in cui avevo,come gli altri 14 condomini un posto auto assegnatomi verbalmente dal costruttore all'interno del parco, è stato richiesto dagli unici 3 condomini che hanno invece registrato l'assegnazione nel loro atto notarile,il sorteggio degli altri 11 stalli, perchè sostengono di aver diritto anche loro allo spazio condominiale rimanente.Si potrà,quindi verificare che loro tre potranno avere 2 posti auto ed io magari perderò il diritto a parcheggiare? Cosa posso fare per far valere i miei diritti, se ne ho? Grazie

RISPOSTA
E' difficile dare una risposta esatta senza leggere il rogito. Tuttavia mi sembra di capire, in base alla Sua descrizione, che Lei abbia la possibilità di esercitare il diritto di usocapione.
Distinti saluti
L' AMMINISTRATORE
2012-02-27 | Domanda

Rif. vs FAQ "Utilizzo parti comuni"..puó un condomino, il cui appartamento ha l'unica botola d'accesso al sottotetto, occupare stabilmente parte dello stesso (peraltro in corrispondenza del mio appartamento) con sue attrezzature e scarti di ogni genere derivati da suoi lavori di ristrutturazione? Grazie e cordiali saluti. Gianni Felletti

RISPOSTA
Ritengo che ciò non sia possibile anche perchè la parte sovrastante l' appartamento è di pertinenza del proprietario sottostante.
distinti saluti
Monti Rag. Fausto
2012-02-27 | Domanda

Le recenti nevicate hanno evidenziato problemi al coperto (bagnatura dei muri perimetrali e, forse, di porzioni di soffitto all'ultimo piano) ed alcuni condomini hanno richiesto all'Amm/re il rifacimento completo del tetto!.. Trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria?.. ed, in tale caso, quale maggioranza é richiesta per deliberare i lavori? Grazie e cordiali saluti. Gianni Felletti

RISPOSTA
Molto probabilmente i condomini hanno chiesto l' impermeabilizzazione. Comunque la maggioranza è di 500 millesimi.
Monti Rag Fausto
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