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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2017-12-14 | Inserisci un titolo breve

Gent. rag. Monti, ho letto il Suo interessante ed utile commento alla sentenza di Cassazione civile 1420/2004.
Al riguardo e nel merito Le confesso che non riesco a trovare una senso logico al ragionamento della S.C. quando - dopo una convincente argomentazione che statuisce l'obbligo di partecipazione alle spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento sulla base dei millesimi condominiali di proprietà delle parti comuni - poi da questo tragga la conclusione che " ... ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso." Da cui se ne dedurrebbe che se un condomino possiede appartamento e box deve contribuire in rapporto alla somma delle due quote mm, se invece il box lo vende a un terzo che non possiede appartamenti in quel condomino, allora quel box verrebbe a perdere l'obbligo di contribuire alle spese. Mi pare invero "strano" e per qualche verso anche contraddittorio quel riferimento ai "condomini titolari - SOLTANTO - della proprietà di tali locali"
A meno che quel "non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato" debba intendersi più in generale al caso di mancanza anche del "servizio potenziale" cui la stessa sentenza fa riferimento alcuni passaggi prima.
La ringrazio anticipatamente per l'autorevole valutazione che auspico vorrà dedicare a questa mia riflessione e per la eventuale risposta che, Le assicuro, attenderò con vivo interesse.
Cordiali saluti,
Fabrizio Mazzetti

RISPOSTA

Cercherò di essere più chiaro possibile e sintetico. Il condomino ha l' obbligo di contribuire alle spese di mantenimdento dell' impianto di riscaldamento. Bisogna distinguere se trattasi di spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso la partecipazione alla spesa avviene con addebito utilizzando i millesimi del consumo involontario oppure, qualora scatti quanto contemplato dal D.L. 141/16, con i vecchi millesimi. Qualora invece si tratti di spesa straordianria, vedi sostituzione caldaia - ristrutturazione della centrale termica,  vanno usati i millesimi di proprietà ma non riferimento esclusivamente ai locali riscaldati o potenzialmente riscaldati. Spero di essere stato abbastanza esauriente.

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-12-07 | Normative ingombro basculanti su spazi condominiali

Buongiorno, recentemente un condomino ha azionato tramite telecomando l'apertura del portone basculante del suo garage situato alle spalle del mio posto auto nel momento in cui facevo retromarcia con il mio veicolo, causandomi un danno. Potrebbe indicarmi, se esistenti, dei riferimenti normativi in merito agli obblighi di dispositivi di sicurezza (lampeggiante a altro) previsti quando il basculante impegna lo spazio condominiale? La direttiva macchine 2006/42/CE non risulta esplicita. Ringrazio e cordiali saluti. P.S. Il caseggiato è piccolo e non c'è un amministratore.

RISPOSTA

Non esiste nessuna normativa in merito dato che anche per i cancelli motorizzati è prevista soltanto la manutezione annuale

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-12-06 | Inserisci un titolo breve

buonasera,

In merito alla prevenzione antincendio di un condominio vi chiedo da quale vizio sia affetta un delibera che addebiti le spese della relativa progettazione e realizzazione delle opere a carico di solo parte dei condomini, sulla presunta utilizzazione privata delle porzioni condominiali che necessitano degli interventi suddetti.
Io, umilmente, ritengo che debba considerarsi nulla ed impugnabile senza limiti di tempo, d'altro canto un altro avvocato ha espresso dubbi sul punto, più per la comune giurisprudenza che predilige la tempestiva impugnazione sempre e comunque che in punta di diritto.
Tuttavia, nel mio specifico caso, non volendo intentare liti infruttuose, vi chiedo se possa ragionevolmente sostenere la nullità di una tale delibera.

Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

RISPOSTA

Non sono un giurista ma solo un esperto di lungo corso. A mio avviso la delibera è viziata di nullità:

- come prima cosa occorre verificare le parti comuni a cui fanno capo

- verificare a chi è intestato il CPI

- chi ha dato disposizioni di effettuare i lavori

- se i lavori sono commissionati dal condominio intero ne deve rispondere

- se sono lavori personali i singoli erano responsabili di commissionare i lavori

- a questo punto esisterebbe un piccolo condominio nel condominio

- infine l' assemblea non può deliberare su spese che sono di competenza di alcuni condomini.

Sperando di essere stato esaustivo, colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-12-05 | quali superfici per nuove tabelle millesimali

Salve,
abito in un condominio edificato negli anni '70. Nel corso del tempo ha subito diverse modifiche come: chiusura di verande, stenditoi che sono diventati appartamenti, chiusura di balconi ecc. tutti più o meno regolari dal punto di vista amministrativo. In sede di assemblea di condominio si è deciso di rifare le tabelle millesimali perché non più rispondenti alla realtà. Il tecnico incaricato sostiene che le tabelle millesimali nuove si redigono in base alla situazione catastale e non quella reale. C'è qualche legge o altro che specifica quali superfici si devono utilizzare per redigere le tabelle millesimali ?

RISPOSTA

Sono molto spiacente di dover contraddire il Vostro tecnico. Le tabelle millesimali si compilano facendo in loco le misure di tutte le unità immobiliari. Tuttavia attenzione perchè se la richiesta di rifare le tabelle millesimali è motivata dalle verande l' eventuale aumento è giustificato dalla legge 220/12

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-11-26 | CPI per parte del condominio

Spett.le Studio Monti,
Il sottoscritto ha residenza presso un grande condominio così composto: unico ingresso stradale per pedoni ed automobili che sfocia nell’androne condominiale.
Dall’ingresso stradale, nonché dall’androne, si dirama la scivola d’ingresso alla rimessa auto interrata, di mq > 300; tale rimessa costituisce unico accesso all’impianto fognario condominiale.
Gli appartamenti sono distribuiti in due scale (A e B) di cui solo la sc. B è prospiciente la strada ed inferiore ad una altezza di 24 m, mentre la sc. A risulta più interna e dunque non prospiciente la via pubblica, nonchè più alta poichè avente un piano in più.
Tuttavia gli appartamenti di entrambe le scale, nonché parte della rimessa, affacciano internamente su di un unico pozzo luce.
La scala A, inoltre, costituisce l’UNICA via d’accesso alla terrazza condominiale, in cui non però si registra la presenza di vano caldaie o vasche acqua. Tuttavia parte del lastrico solare è stato concesso in locazione per l’installazione di un’antenna centralizzata per la telefonia, il cui canone di locazione viene ripartito fra tutti i proprietari di unità immobiliari (sc. A, B e proprietari di garage) secondo i millesimi generali.
Oltre che per la rimessa auto, a ragione di tale diversa conformazione strutturale e posizionamento della scala A il CPI si impone soltanto per quest’ultima e non anche per la scala B.
In sede di assemblea condominiale i condomini di scala B, e chiunque non fosse proprietario di garage hanno rispettivamente rifiutato di sostenere le spese in merito alle opere necessarie per la prevenzione anti-incendio rispettivamente di scala A e rimessa.
In sede assembleare di seconda convocazione, si è dato mandato ad un ing. di elaborare relativo progetto tecnico e si è deliberata la ripartizione delle relative spese soltanto a carico di condomini di scala A e proprietari di garage, esonerando tutti quanti gli altri sul presupposto dell’effettivo utilizzo delle parti di edificio interessate.
L’assemblea è stata regolarmente costituita, e la relativa delibera è stata assunta con le maggioranze richieste per l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria, presumendo, ed a mio avviso correttamente, che tali opere di prevenzione incendi fossero da inquadrare in tale materia.
Contrariamente io sostengo che tali spese vadano ripartite secondo i millesimi generali, per cui su ogni singolo proprietario di unità immobiliari in seno al condominio, non rilevando il concreto utilizzo delle aree interessate nella misura in cui non escluse dalla comunione condominiale.
Queste anzi, se non godono della comunione in re ipsa (come la rimessa, a mio avviso), sono comunque necessarie per accedere e manutenere fogne e lastrici solari intrinsecamente comuni ed essenziali a tutto il condominio.
Non rilevando dunque nessuna esclusione di comunione, né in diritto (atti di compravendita) né di fatto, ritengo nulla la relativa suddetta delibera e comune le spese da affrontare, anche relativamente alla sola fase di progettazione delle opere di prevenzione incendio.

Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, vi chiedo se la mia configurazione possa essere giudizialmente sostenibile e quali altri argomenti possa addurre a sostegno di essa.
Segnatamente vi chiedo anche se sussistano eventuali responsabilità a carico dell’amministratore nel caso di specie.

RISPOSTA

Le chiedo cortesemente di visionare nelle FAQ del nostro sito, la voce "prevenzione incendi": Colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti rag Fausto 

2017-11-01 | Sostituzione infissi condominiali. Ripartizione spese.

Buon giorno.
Nel condominio dove risiedo sono state sostituiti, a seguito di delibera condomoniale, gli infissi nel vano scale di tutti i piani.
L'amministratore ha emesso bollettini di pagamento citando l'art. 1124 del codice civile e applicando quindi la ripartizione delle spese in base ai millesimi delle scale. Ritengo invece che avrebbe dovuto applicare le aliquote previste per la quota di proprietà come previsto dall'art.1123 de citato c.c.
Essendo proprietario di immobile posto all'ultimo piano dell'edificio la somma da pagare in più, in virtù di tale ripartizione risulta notevole. 640 euro se applica quota scale, 400 se millesimi di proprietà.
Sarei grato se voleste cortesemente fornirmi sentenze che avvalorino la mia tesi.
Ringrazio e saluto cordialmente.
A. M.
Cell. 320688426

RISPOSTA

La Sua perplessità è giusta. La cosa è molto strana perchè secondo il concetto del Suo Amministratore Lei userebbe di più gli infissi. Ha ragione.

Monti Fausto

2017-09-17 | art. 674 c.p.

Buongiorno,
se un condomino (mio dirimpettaio) già ripreso più di una volta - lascia sempre acceso il motore della sua auto non solo di inverno ma anche in piena estate - con lo scarico rivolto verso la mia porta del box - rientra nei casi indicati art. 674 c.p.?
O meglio, come si può intervenire per risolvere questa situazione?
Ringrazio anticipatamente per la vostra cortese risposta.
 

RISPOSTA

Bisogna accertare l' entità dell' inquinamento

Distinti saluti.

2017-07-18 | RIFACIMENTO GIARDINO DI PROPRIETA'

BUONASERA,
DEVO RIFARE IN TOTO IL GIARDINO DI MIA PROPRIETA' - PIANO TERRA - LATO STRADA -
SITO IN UN CONDOMINIO.
PER QUANTO RIGUARDA LO SMONTAGGIO DI TUTTE LE PIANTE IL GIARDINIERE DOVRA' INTERVENIRE CON UN MINIESCAVATORE E BISOGNERA' STACCARE UN PEZZO DI RINGHIERA CHE POI SUCCESSIVAMENTE VERRA' RISALDATO.
CONTRARIAMENTE DOVRO' INTERVENIRE CON ALTRO MEZZO SOSTENENDO ULTERIORI COSTI.
PER TUTTO QUANTO SOPRA, PER LEGGE - E' OBBLIGATORIO AVVERTIRE L'AMMINISTRATORE ?
PUO' L'AMMINISTRATORE /CONDOMINIO NON DARMI IL BENESTARE?
LA RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE E CORDIALMENTE LA SALUTO.

 

RISPOSTA

Lei ha tutto il diritto di fare i lavori nella Sua proprietà. Ha il diritto di tagliare la ringhiera e l' obbligo di ripristinare il tutto, ma ha l' obbligo di avvisare l' Amministratore.

Monti Fausto

2017-07-12 | Blatte in casa

Gentilissimi, sono una condomina di un appartamento gestito dal vostro studio. Purtroppo da qualche mese, pur tenendo la casa sempre in ordine e pulita, le blatte stanno infestando la cucina e il bagno. Come bisogna comportarsi? È possibile richiedere una disinfestazione che coinvolga tutto il condominio o dobbiamo pensarci in autonomia? Resto in attesa di risposta e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

Se si tratta di scarafaggi occorre fare un trattamento alla fognatura. Se si tratta invece di blatte tipo germanica, rossiccia che si muove anche di notte, occorre fare un trattamento in ogni singola unità immobiliare.

Distinti saluti

2017-05-17 | SUDDIVISIONE SPESE BOX

Siamo un condominio di circa 80 famiglie, dovremmo rifare la soletta dei box sotterranei in quanto ci sono delle infiltrazioni di acqua.
Vorrei sapere se la suddivisione delle spese avviene in base ai millesimi di proprietà di tutti i condomini.
Per cortesia mi può aiutare.
Grazie mille.

RISPOSTA

La domanda non è esatta:

- per soletta si intende la sostituzione totale del solaio

- forse dovrete fare solo l' impermeabilizzazione

A questo punto occorre sapere se la parte superiore è giardino o pavimentata. Se è privata o condominiale.

In attesa, colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-05-08 | Separazione condominiale

Buongiorno. Sono proprietario di una villetta a schiera, di un complesso di tre villette e una palazzina di otto appartamenti, condominio orizzontale. Le villette sono indipendenti dalla palazzina , in quanto hanno ingresso indipendente e niente altro in comune, tranne che ogni villetta ha un terrazzo di proprietà sotto il quale vi sono tre box auto , di cui uno appartenente alla villetta e gli altri due appartenenti alla palazzina. Possiamo noi delle villette formare u n proprio condominio staccandoci dalla palazzina. Grazie anticipatamente.

RISPOSTA

Sicuramente è possibile in distacco, ma sicuramente occorrerà disporre un frazionamento dei millesimi.

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-04-23 | messa in sicurezza sottobalcone area box

Siamo un condominio di 11 appartamenti.Al piano terra vi sono 3 appartamenti, sullo stesso piano si trova anche l'ingresso dello stabile con scale di accesso agli appartamenti.Al di sotto di questo piano si trova il garage censito con parte comune e esclusive, ove ognuno ha il posto auto e cantinola come da atto notarile.Nell'area di proprietà del posto auto e cantinola ,di 7 proprietari,le travi del soffitto che sorreggono i balconi di due appartamenti sovrastanti sono curvate, quindi hanno bisogno di rinfozo.La parte anteriore dei balconi poggia su alcuni blocchi di pietra posti sul muro perimetrale ove vi sono i finestroni per l'aria e luce.L'amministratore dice che dobbiamo partecipare tutti alla spesa di rinforzo dei balconi per il solo fatto che il solaio serve da copertura all'area garages, mentre qualcuno dice che solo i proprietari dei posto auto e cantinola sottostanti debbano partecipare coi proprietari sovrastanti, qualcun'altro invece dice che sono solo i proprietari dei balconi devono acollarsi la spesa per il rinforzo delle travi del proprio balcone. Darebbe un consiglio in merito.Grazie mille

RISPOSTA

Sono spiacente non poter essere di aiuto. Avrei bisogno almeno di una serie di foto per capire il significato dei travi e dei rinforzi. Se siamo in un garages come possono esservi dei balconi? In attesa, porgo distinti saluti
Monti Fausto

 

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2017-04-07 | Agibilita' condominio 6 unita' abitative

Salve, vorrei un chiarimento condominio di 6 unità abitative si è richiesto agibilità ma succede che un condomino per ripicca non vuole firmare in comune può farlo? O dobbiamo chiamare un avvocato?

RISPOSTA

Occorre indire un'assemblea e la maggioranza decide.

Distinti saluti

STUDIO MONTI SRL

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2017-03-18 | Ringraziamento

Ringrazio cordialmente codesto Studio per la esauriente risposta data al mio quesito "Millesimi scale e ascensore" del 10 marzo scorso.
Angelo Nardella

RISPOSTA

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2017-03-10 | Millesimi scale e ascensore

In questo condominio non esiste regolamento. Le spese relative alle parti comuni dell’edificio vengono divise in base alla tabella dei millesimi generali, redatta all’epoca di costruzione, anni sessanta, mentre quelle relative alle scale e all’ascensore vengono divise in base a due distinte tabelle, di cui, quella scale è conforme all’art. 1124 cod. civ., sia nel testo precedente che in quello attuale, modificato dalla legge n. 220/2012; non altrettanto quella dell’ascensore, che penalizza inspiegabilmente noi proprietari delle unità immobiliari poste ai piani più bassi.
Dato che la legge n. 220/2012 ha parificato gli ascensori alle scale con decorrenza dal giugno 2013, non si deve adeguare la tabella ascensore, ora contraria alla legge, a quella relativa alle scale, redatta conformemente alla legge stessa?
Per farlo, può provvedere autonomamente l’Amministratore, dividendo le spese nel consuntivo annuale, in esecuzione delle nuove disposizioni di legge, oppure occorre una deliberazione dell’Assemblea, e in quest’ultima ipotesi, se l’Assemblea decide a maggioranza di mantenere invariata la tabella ascensore, quali rimedi possiamo adottare, avendo già dato voto negativo agli ultimi due consuntivi annuali?
Ringrazio e saluto cordialmente

RISPOSTA

La realtà è un po' diversa. Le spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell' ascensore vanno suddivise in base all' art. 112 del Cc, ovvero metà per latezza e metà per valore. Mentre le spese per la pulizia scale andrebbero divise in base all' articolo 1123 del Cc, anche se è abitudine in molti stabili applicare il principio sancito dall' art 1124. Si precisa che l' articolo 1124 è molto chiaro e parla di "manutenzion e ricostruzione delle scale" che non vuol dire pulizia. L' Amministratore è tenuto, una volta venuto a conoscenza che la tabella dell' ascensore non rispecchia i dettami dell' art. 1124, a provvedere in via autonoma. Con distinti saluti

Monti srl

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