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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2018-07-24 | Ripartizione spese certificazione cancello

Buongiorno,
vivo in un condominio da quasi due anni (anche se lo stesso esiste già da 10), ho sollevato insieme ad alcuni altri condomini più sensibili varie problematiche fra cui quella inerente la messa a norma del cancello secondo le direttive comunitarie (sono un Tecnico della Prevenzione per cui abbastanza avvezzo all'argomento).
L'amministratrice propone di suddividere tale spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in quanto stiamo parlando di un obbligo di legge e di una responsabilità penale che, in caso di lesione più o meno gravi, cadrebbe indistintamente ed in eugual misura su tutti i condomini! Il discorso dei millesimi può valere sui costi di manutenzione e gestione ma non sulle spese di adeguamento e certificazione CE.
Vorrei avere anche il Vs parere a riguardo.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Purtroppo non è ammesso dividere le spese condominiali in parti uguali, salvo che non vi sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc).

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-07-06 | Inserisci un titolo breve

Buonasera, vivo in un condominio a Firenze palazzo degli anni 60, riscaldamento e acqua calda centralizzato . Con l'l'installazione dei conta calorie si è deciso per i contatori dell'acqua calda ad impulsi. Da molto tempo sto facendo notare all'aministratore che essendo la colonna molto lontana dal contatore ,prima che l'acqua mi arrivi calda devo sprecare litri di acqua. io ho chiesto al condominio di far portare un tubo di ricircolo , che non sarebbe neanche tanto tragica visto che il terrazzo dove c'è il contatore e proprio sul locale caldaia. l'amministratore mi ha detto che è un lavoro privato, ma non posso chiamare il mio idraulico di fiducia ma rivolgermi all'idraulico del condominio . Mi chiedevo se è privato perché devo coinvolgere il condominio? all'ora tanto privato non lo è. Grazie in anticipo spero dsi essere stato chiaro Saluti Massimo
 

RISPOSTA

Come prima cosa occorre verificare se la causa della mancanza di acqua calda si è verificata ora oppure se era presente anche prima. Nel primo caso sarà un problema del condominio, nel secondo caso invece sarà un priblema privato.

Con distinti saluti

2018-07-01 | Condominio anni 60

buongiorno, vivo in un condominio degli anni 60 , e dopo anni di lamentele per il cattivo funzionamento del ricircolo dell'acqua calda , abbiamo chiesto al condominio se potevano allacciarmi il tubo di ricircolo ( senza creare rotture perché il terrazzo dove è installato il contatore e proprio sulla centrale. L'amministratore mi ha detto che sono spese che devo affrontare io personalmente. Premetto che si spreca circa 25000 litri circa l'anno, e con l'avvento del contatore ad impulsi volevo pagare l'acqua che consumo realmente. la mia domanda è ha ragione l'amministratore oppure ho diritto al ricircolo Grazie per l'attenzione Iannone

RISPOSTA

Se la modifica da Lei rischiesta porta un benefixio solo a Lei, il costo è a Suo carico. In caso contrario dovrà essere l' assemblea a deliberare in merito

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-06-09 | Spese luce box

Buongiorno,

una mia vicina di casa stamattina mi ha detto di essersi messa in contatto con l'amministratore e che costui le ha detto che io sono tenuta a spegnere la luce del mio box perchè le spese relative a questo le pagano anche gli altri condomini. E'davvero così? Eventualmente l'amministratore del condominio che provvedimenti può prendere nei miei confronti?

RISPOSTA

Buongiorno, nessun provvedimento

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-05-22 | Inserisci un titolo breve

Salve, circa cinque anni fa sono stati realizzati lavori di coibentazione e impermeabilizzazione su un lastrico solare ad uso esclusivo. Le spese per tali lavori sono state ripartite come previsto dall’art. 1126. Il proprietario del lastrico si riservava entro due anni dalla fine dei lavori di coibentazione e impermeabilizzazione di provvedere alla pavimentazione a proprie spese. La pavimentazione non è stata mai realizzata, causa la morte del proprietario. In seguito a nuove infiltrazioni, il condominio fa sapere che non intende contribuire alle spese per la riparazione del terrazzo poiché il proprietario del lastrico solare non ha provveduto alla pavimentazione. In un verbale condominiale viene riportato “il proprietario esclusivo del lastrico solare, successivamente ai lavori di impermeabilizzazione e coibentazione realizzati, resta il solo responsabile di eventuali danni al lastrico solare”. Domanda: poiché il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dello stabile, non spetta al condominio tutto verificare lo stato di conservazione? Il condominio può rifiutarsi di partecipare alle spese di ripristino con la motivazione che il manto impermeabilizzante si è deteriorato (dopo 4 anni dalla messa in opera) poiché non pavimentato. Con una semplice nota nel verbale di assemblea, può il condominio liberarsi per sempre dalla manutenzione del lastrico solare? Dalla fine dei lavori di rifacimento, il lastrico solare non è stato mai soggetto ad utilizzo ed è stata effettuata la normale pulizia al fine di evitare l’ostruzione degli scarichi.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Buongiorno,

come prima cosa occorre affermare che il condominio non può rifiutarsi di procedere alle riparazioni necessarie essendo comunque il lastrico solare, anche se privato, un tetto di copertura. Non credo che la causa di infiltrazione sia da attribuire alla mancata pavimentazione salvo che non venga dimostrato che la guaina impermeabilizzata sia stata danneggiata. Ritengo invece che la ditta esecutrice debba intervenire essendo tale opera in garanzia per anni 10. E' sempre bene evitare di verbalizzare dichiarazioni che non possono essere sostenute legalmente. Sperando di essere stato esaustivo porgo distinti saluti.

Studio Monti srl

2018-05-07 | Assemblea condominiale

Buonasera,
Visto che il mio amministratore condominiale ha indetto l'assemblea con una semplice mail e non pec.. cosa devo fare per invalidarla?
Il verbale mi è arrivato il 2/5.

Grazie

RISPOSTA

Buongirono,

se lei ritiene che vi siano dei motivi per invalidare l'assemblea le consiglio di parlarne con l'amministratore invitandolo a indire l'assemblea  di nuovo con regolarità.

Altrimenti bisogna che ella impugni il verbale, entro 30 giorni dalla data di ricezione, davanti al giudice di pace.

Saluti,

Monti rag. Fausto

2018-05-04 | Ripartizioni spese condominiali

Buonasera, sono il proprietario di Appartamento. Luglio e agosto 2017 ho eseguito lavori di ristrutturazione con regolare scia. Il regolamento condominiale vieta la possibilità di posizionare ponteggi x il carico scarico del materiale. L'assemblea condominiale, causa mie lavori, mi ha addebitato i 2/3 delle spese condominiali nel periodo luglio agosto motivando la cosa con utilizzo improprio di ascensore e polvere creata dai lavori. È legittima /legale questa decisione??

RISPOSTA

La decisione dell' assemblea di condominio è completamente fuori luogo, ma quello che più sconcerta è la mancanza di qualsiasi elemento giuridico:

- un regolamento condominiale non può vietare di posizionare ponteggi per carico/scarico salvo che non vi sia un regolamento contrattuale inserito in tutti i rogiti che contempi tali divieti

- l' assemblea non può addebitarte ad un condomino una spesa maggiorata salvo che non vi sia il consenso dell' interessato

- l' assemblea dovrebbe dimostrare che a causa dei lavori da lui eseguiti i restanti condomini non hanno poturo utilizzare l' ascensore

- vi sono tutti gli elementi per sostenere che le delibere di quella assemblea limitatamente all' argomento da Lei esposto, sono nulle non annullabili

Sperando di essere stato esauriente, porgo distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-04-10 | lamentele del vicino

il vicino del piano di sotto si è spesso lamentato con noi e l'amministratore dei rumori provenienti dal nostro appartamento. I rumori lamentati sono dovuti al camminare del bambino per casa e al rumore dei giocattoli che cadono a terra. Noi abbiamo provato in tutti i modi a ridurre i rumori cambiando tanti tipi di pantofole al bambino, mettendo i filtrini sotto ogni sedia o mobile spostabile e facendo giocare il bambino sul tappeto il tutto rispettando gli orari di riposo in cui il bambino dorme o guarda la tv, cerchiamo di invitare il meno possibile amici e parenti, ma nonostante tutti i nostri accorgimenti il vicino continua a lamentarsi e noi non sappiamo più come gestire la situazione e viviamo nella tristezza di non poter accogliere nessuno a casa nostra per evitare i rumori. Vorrei chiederLe quali sono e quali non sono i rumori tollerabili in condominio?

RISPOSTA

La prima cosa è rispettare gli orari - dalle ore 23.00 alle ore 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00 indicativamente). Per il resto vale il buon senso.

Distinti saluti

2017-12-14 | Inserisci un titolo breve

Gent. rag. Monti, ho letto il Suo interessante ed utile commento alla sentenza di Cassazione civile 1420/2004.
Al riguardo e nel merito Le confesso che non riesco a trovare una senso logico al ragionamento della S.C. quando - dopo una convincente argomentazione che statuisce l'obbligo di partecipazione alle spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento sulla base dei millesimi condominiali di proprietà delle parti comuni - poi da questo tragga la conclusione che " ... ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso." Da cui se ne dedurrebbe che se un condomino possiede appartamento e box deve contribuire in rapporto alla somma delle due quote mm, se invece il box lo vende a un terzo che non possiede appartamenti in quel condomino, allora quel box verrebbe a perdere l'obbligo di contribuire alle spese. Mi pare invero "strano" e per qualche verso anche contraddittorio quel riferimento ai "condomini titolari - SOLTANTO - della proprietà di tali locali"
A meno che quel "non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato" debba intendersi più in generale al caso di mancanza anche del "servizio potenziale" cui la stessa sentenza fa riferimento alcuni passaggi prima.
La ringrazio anticipatamente per l'autorevole valutazione che auspico vorrà dedicare a questa mia riflessione e per la eventuale risposta che, Le assicuro, attenderò con vivo interesse.
Cordiali saluti,
Fabrizio Mazzetti

RISPOSTA

Cercherò di essere più chiaro possibile e sintetico. Il condomino ha l' obbligo di contribuire alle spese di mantenimdento dell' impianto di riscaldamento. Bisogna distinguere se trattasi di spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso la partecipazione alla spesa avviene con addebito utilizzando i millesimi del consumo involontario oppure, qualora scatti quanto contemplato dal D.L. 141/16, con i vecchi millesimi. Qualora invece si tratti di spesa straordianria, vedi sostituzione caldaia - ristrutturazione della centrale termica,  vanno usati i millesimi di proprietà ma non riferimento esclusivamente ai locali riscaldati o potenzialmente riscaldati. Spero di essere stato abbastanza esauriente.

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-12-07 | Normative ingombro basculanti su spazi condominiali

Buongiorno, recentemente un condomino ha azionato tramite telecomando l'apertura del portone basculante del suo garage situato alle spalle del mio posto auto nel momento in cui facevo retromarcia con il mio veicolo, causandomi un danno. Potrebbe indicarmi, se esistenti, dei riferimenti normativi in merito agli obblighi di dispositivi di sicurezza (lampeggiante a altro) previsti quando il basculante impegna lo spazio condominiale? La direttiva macchine 2006/42/CE non risulta esplicita. Ringrazio e cordiali saluti. P.S. Il caseggiato è piccolo e non c'è un amministratore.

RISPOSTA

Non esiste nessuna normativa in merito dato che anche per i cancelli motorizzati è prevista soltanto la manutezione annuale

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-12-06 | Inserisci un titolo breve

buonasera,

In merito alla prevenzione antincendio di un condominio vi chiedo da quale vizio sia affetta un delibera che addebiti le spese della relativa progettazione e realizzazione delle opere a carico di solo parte dei condomini, sulla presunta utilizzazione privata delle porzioni condominiali che necessitano degli interventi suddetti.
Io, umilmente, ritengo che debba considerarsi nulla ed impugnabile senza limiti di tempo, d'altro canto un altro avvocato ha espresso dubbi sul punto, più per la comune giurisprudenza che predilige la tempestiva impugnazione sempre e comunque che in punta di diritto.
Tuttavia, nel mio specifico caso, non volendo intentare liti infruttuose, vi chiedo se possa ragionevolmente sostenere la nullità di una tale delibera.

Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

RISPOSTA

Non sono un giurista ma solo un esperto di lungo corso. A mio avviso la delibera è viziata di nullità:

- come prima cosa occorre verificare le parti comuni a cui fanno capo

- verificare a chi è intestato il CPI

- chi ha dato disposizioni di effettuare i lavori

- se i lavori sono commissionati dal condominio intero ne deve rispondere

- se sono lavori personali i singoli erano responsabili di commissionare i lavori

- a questo punto esisterebbe un piccolo condominio nel condominio

- infine l' assemblea non può deliberare su spese che sono di competenza di alcuni condomini.

Sperando di essere stato esaustivo, colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-12-05 | quali superfici per nuove tabelle millesimali

Salve,
abito in un condominio edificato negli anni '70. Nel corso del tempo ha subito diverse modifiche come: chiusura di verande, stenditoi che sono diventati appartamenti, chiusura di balconi ecc. tutti più o meno regolari dal punto di vista amministrativo. In sede di assemblea di condominio si è deciso di rifare le tabelle millesimali perché non più rispondenti alla realtà. Il tecnico incaricato sostiene che le tabelle millesimali nuove si redigono in base alla situazione catastale e non quella reale. C'è qualche legge o altro che specifica quali superfici si devono utilizzare per redigere le tabelle millesimali ?

RISPOSTA

Sono molto spiacente di dover contraddire il Vostro tecnico. Le tabelle millesimali si compilano facendo in loco le misure di tutte le unità immobiliari. Tuttavia attenzione perchè se la richiesta di rifare le tabelle millesimali è motivata dalle verande l' eventuale aumento è giustificato dalla legge 220/12

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-11-26 | CPI per parte del condominio

Spett.le Studio Monti,
Il sottoscritto ha residenza presso un grande condominio così composto: unico ingresso stradale per pedoni ed automobili che sfocia nell’androne condominiale.
Dall’ingresso stradale, nonché dall’androne, si dirama la scivola d’ingresso alla rimessa auto interrata, di mq > 300; tale rimessa costituisce unico accesso all’impianto fognario condominiale.
Gli appartamenti sono distribuiti in due scale (A e B) di cui solo la sc. B è prospiciente la strada ed inferiore ad una altezza di 24 m, mentre la sc. A risulta più interna e dunque non prospiciente la via pubblica, nonchè più alta poichè avente un piano in più.
Tuttavia gli appartamenti di entrambe le scale, nonché parte della rimessa, affacciano internamente su di un unico pozzo luce.
La scala A, inoltre, costituisce l’UNICA via d’accesso alla terrazza condominiale, in cui non però si registra la presenza di vano caldaie o vasche acqua. Tuttavia parte del lastrico solare è stato concesso in locazione per l’installazione di un’antenna centralizzata per la telefonia, il cui canone di locazione viene ripartito fra tutti i proprietari di unità immobiliari (sc. A, B e proprietari di garage) secondo i millesimi generali.
Oltre che per la rimessa auto, a ragione di tale diversa conformazione strutturale e posizionamento della scala A il CPI si impone soltanto per quest’ultima e non anche per la scala B.
In sede di assemblea condominiale i condomini di scala B, e chiunque non fosse proprietario di garage hanno rispettivamente rifiutato di sostenere le spese in merito alle opere necessarie per la prevenzione anti-incendio rispettivamente di scala A e rimessa.
In sede assembleare di seconda convocazione, si è dato mandato ad un ing. di elaborare relativo progetto tecnico e si è deliberata la ripartizione delle relative spese soltanto a carico di condomini di scala A e proprietari di garage, esonerando tutti quanti gli altri sul presupposto dell’effettivo utilizzo delle parti di edificio interessate.
L’assemblea è stata regolarmente costituita, e la relativa delibera è stata assunta con le maggioranze richieste per l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria, presumendo, ed a mio avviso correttamente, che tali opere di prevenzione incendi fossero da inquadrare in tale materia.
Contrariamente io sostengo che tali spese vadano ripartite secondo i millesimi generali, per cui su ogni singolo proprietario di unità immobiliari in seno al condominio, non rilevando il concreto utilizzo delle aree interessate nella misura in cui non escluse dalla comunione condominiale.
Queste anzi, se non godono della comunione in re ipsa (come la rimessa, a mio avviso), sono comunque necessarie per accedere e manutenere fogne e lastrici solari intrinsecamente comuni ed essenziali a tutto il condominio.
Non rilevando dunque nessuna esclusione di comunione, né in diritto (atti di compravendita) né di fatto, ritengo nulla la relativa suddetta delibera e comune le spese da affrontare, anche relativamente alla sola fase di progettazione delle opere di prevenzione incendio.

Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, vi chiedo se la mia configurazione possa essere giudizialmente sostenibile e quali altri argomenti possa addurre a sostegno di essa.
Segnatamente vi chiedo anche se sussistano eventuali responsabilità a carico dell’amministratore nel caso di specie.

RISPOSTA

Le chiedo cortesemente di visionare nelle FAQ del nostro sito, la voce "prevenzione incendi": Colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti rag Fausto 

2017-11-01 | Sostituzione infissi condominiali. Ripartizione spese.

Buon giorno.
Nel condominio dove risiedo sono state sostituiti, a seguito di delibera condomoniale, gli infissi nel vano scale di tutti i piani.
L'amministratore ha emesso bollettini di pagamento citando l'art. 1124 del codice civile e applicando quindi la ripartizione delle spese in base ai millesimi delle scale. Ritengo invece che avrebbe dovuto applicare le aliquote previste per la quota di proprietà come previsto dall'art.1123 de citato c.c.
Essendo proprietario di immobile posto all'ultimo piano dell'edificio la somma da pagare in più, in virtù di tale ripartizione risulta notevole. 640 euro se applica quota scale, 400 se millesimi di proprietà.
Sarei grato se voleste cortesemente fornirmi sentenze che avvalorino la mia tesi.
Ringrazio e saluto cordialmente.
A. M.
Cell. 320688426

RISPOSTA

La Sua perplessità è giusta. La cosa è molto strana perchè secondo il concetto del Suo Amministratore Lei userebbe di più gli infissi. Ha ragione.

Monti Fausto

2017-09-17 | art. 674 c.p.

Buongiorno,
se un condomino (mio dirimpettaio) già ripreso più di una volta - lascia sempre acceso il motore della sua auto non solo di inverno ma anche in piena estate - con lo scarico rivolto verso la mia porta del box - rientra nei casi indicati art. 674 c.p.?
O meglio, come si può intervenire per risolvere questa situazione?
Ringrazio anticipatamente per la vostra cortese risposta.
 

RISPOSTA

Bisogna accertare l' entità dell' inquinamento

Distinti saluti.

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